長(zhǎng)寧區(qū)律師為您解析物業(yè)管理費(fèi)糾紛案例

　　物業(yè)公司依合同履行物業(yè)服務(wù)后，作為業(yè)主的蔣某應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司一般對(duì)物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。接下來(lái)就由長(zhǎng)寧區(qū)律師帶您走進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)糾紛的相關(guān)案件，希望對(duì)您有所幫助！

　　一、相關(guān)案件

　　1、根據(jù)審判情況，上海市某道路的業(yè)主為被告，建筑面積20590.19平方米。2012年3月31日，原告（甲方）與被告（乙方）與簽訂《物業(yè)企業(yè)服務(wù)貿(mào)易合同》，約定，乙方為系爭(zhēng)大廈發(fā)展提供一個(gè)物業(yè)進(jìn)行管理系統(tǒng)服務(wù)，總建筑施工面積20683平方米，第五條第7項(xiàng)，乙方應(yīng)按相關(guān)附件《物業(yè)有限公司財(cái)務(wù)管理體系架構(gòu)及人力資本資源合理配置信息明細(xì)表》向甲方可以提供技術(shù)服務(wù)，乙方如減少會(huì)計(jì)人員依法須經(jīng)甲方?jīng)]有同意，否則學(xué)生視為一種違約物業(yè)行業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)及人力市場(chǎng)資源資產(chǎn)配置情況明細(xì)表載明。

　　2、物業(yè)以及服務(wù)質(zhì)量管理及工作研究人員數(shù)量共計(jì)42人。第七條，乙方按季度向系爭(zhēng)大廈承租方通過(guò)收取中國(guó)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　（1）乙方收取一定金額：地下形成一層綠色建筑設(shè)計(jì)面積3522平方米，管理費(fèi)15-25元/平方米/月；1層建筑工程面積2529平方米，管理費(fèi)15-25元/平方米/月；2-6層建筑空間面積5445平方米，管理費(fèi)20元/平方米/月；7-12層建筑結(jié)構(gòu)面積6528平方米，管理費(fèi)15元/平方米/月；13層建筑建設(shè)面積1131平方米，管理費(fèi)15元/平方米/月。第八條，乙方按包干制收取部分物業(yè)管理費(fèi)，由甲方向?qū)τ谝曳綄?shí)際支付本合同第七條明確約定的物業(yè)安全服務(wù)活動(dòng)費(fèi)用，盈余能力或者出現(xiàn)虧損問(wèn)題均由乙方享有或承擔(dān)。

　　（2）關(guān)于四萬(wàn)元的基本實(shí)現(xiàn)電費(fèi)，在大廈入住率達(dá)到50％之前，甲方按實(shí)結(jié)算，承擔(dān)這個(gè)差額的費(fèi)用，待入住率達(dá)到50％之后（包括50％）該筆費(fèi)用由乙方必須承擔(dān)。甲方從合同規(guī)定簽訂日起最多國(guó)家補(bǔ)貼6個(gè)月，6個(gè)月后我們不論入住率是否能夠達(dá)到50％，此項(xiàng)教育費(fèi)用控制均由乙方全額責(zé)任承擔(dān)。

　　二、物業(yè)停車場(chǎng)收費(fèi)

　　1、關(guān)于社會(huì)停車場(chǎng)的收入，甲方要求指定該物業(yè)的停車場(chǎng)主要區(qū)域是大廈的負(fù)二層及室外環(huán)境地面可停車功能區(qū)域?yàn)閷Ｓ弥悄芡＼噲?chǎng)，在大廈入住率達(dá)到50％之前，停車場(chǎng)的收入收歸乙方如果使用，用于人們?nèi)粘Ｉ钗飿I(yè)開(kāi)發(fā)成本的補(bǔ)貼；待入住率達(dá)到50％之后（包括50％），該收入由甲乙合作雙方三七分成，乙方占三成，甲方占七成。第二第三十五條，本合同為期三年，自2012年4月1日起至2015年3月31日。

　　2、2014年1月13日《會(huì)議紀(jì)要》稱：關(guān)于電費(fèi)問(wèn)題，馬回復(fù)：已與董事長(zhǎng)電話溝通。考慮到目前大樓入住率不理想，物業(yè)實(shí)際操作困難，董事長(zhǎng)同意大樓入住率達(dá)到50%（含50%）后，大樓電費(fèi)由物業(yè)支付，客戶電費(fèi)繼續(xù)由物業(yè)收取。落款分別由原、被告經(jīng)辦人馬某、袁某某簽字。2014年5月，被告向原告可以發(fā)出《某某大廈物業(yè)服務(wù)工作人員匯報(bào)及相關(guān)研究問(wèn)題具體情況分析說(shuō)明》：……根據(jù)我國(guó)物業(yè)發(fā)展行業(yè)作為常規(guī)方法操作，物業(yè)在承接樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商應(yīng)支付以及物業(yè)對(duì)于企業(yè)通過(guò)前期設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)開(kāi)辦費(fèi)、開(kāi)荒保潔費(fèi)、空置房補(bǔ)貼費(fèi)……，原項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)理馬某回復(fù)為：遂犯是行業(yè)市場(chǎng)操作技術(shù)規(guī)范，但公司員工不會(huì)選擇支付解決這些成本費(fèi)用。原告于同年6月18日的《復(fù)函》中稱：有關(guān)中國(guó)物業(yè)信息管理存在問(wèn)題，雙方的權(quán)利和義務(wù)按合同沒(méi)有約定和法律責(zé)任履行，不存在某某有限公司目前所稱的行業(yè)使用常規(guī)，我司不接受貴司的要求。……關(guān)于電費(fèi)，截至2014年5月30日，供電系統(tǒng)部門(mén)從我司扣收1921413.5元。其中除按合同自2012年4月1日起首6個(gè)月的基本實(shí)現(xiàn)電費(fèi)202500元由我司承擔(dān)外，其余學(xué)生所有電費(fèi)均應(yīng)由貴司承擔(dān)……貴司應(yīng)及時(shí)歸還我司墊付電費(fèi)1718913.57元。2014年8月12日，被告向原告發(fā)送了《工作聯(lián)系函》，聲明：根據(jù)會(huì)談內(nèi)容和該物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，公司制定了如下解決方案：

　　3、是某建筑物公共能源消耗費(fèi)用（含基本電費(fèi)）。

　　（1）我們認(rèn)為，我們不能將基本電費(fèi)和公共能源消耗分配給目前的租賃客戶，由您承擔(dān)。 我公司愿意將客戶收取的電費(fèi)返還貴公司（2012年4月1日至2014年5月31日，我公司共收取電費(fèi)324，446.36元）。 建議入住率達(dá)到50%后，公共能耗由公司承擔(dān)；

　　（2）根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在物業(yè)管理公司接管項(xiàng)目前，業(yè)主應(yīng)支付前期發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。 我們認(rèn)為，空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由貴司承擔(dān)，如果貴司按物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月向我司支付該費(fèi)用，則此類建筑的基本電力和公共能耗應(yīng)由我司全額承擔(dān)。

　　4、合同到期后，雙方?jīng)]有續(xù)簽。目前，被告已退出爭(zhēng)議大樓的物業(yè)管理。另查明，2015年1月8日，被告公司訴至本院，要求作為原告進(jìn)行支付存在空置房屋的物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)。審理期間，原告提供了錄音資料、整改通知書(shū)和滿意度調(diào)查表，證明被告的物業(yè)服務(wù)不符合協(xié)議，還有更多的整改項(xiàng)目。被告不同意。對(duì)于會(huì)議紀(jì)要，原告認(rèn)為，馬雖然是爭(zhēng)議大樓的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，但由于原告董事長(zhǎng)必須明確減免電費(fèi)賬單，其簽字無(wú)效，馬的簽字超出了代理人的權(quán)限，并承認(rèn)拿走了被告百分之二十五的干股，存在被告惡意串通的可能。

　　5、被告向部分管理人員、保安及清潔工提供了考勤表、薪金表及資料登記表，以證明雇員人數(shù)符合合約規(guī)定。 根據(jù)工資表：2012年9月1日至2012年11月30日，被告向7名管理人員（工資欄為空白）、19名維護(hù)安保人員、6名清潔工支付工資； 2013年10月1日至2013年12月31日，即2014年7月1日至2014年9月30日，被告向7名管理人員（工資欄為空白）、26名維護(hù)及安保人員、9名清潔人員支付工資；2014年3月1日至2014年6月30日，維護(hù)人員13或14名，清潔人員6名；

　　以上這些事實(shí)，由原告可以提供的物業(yè)企業(yè)服務(wù)貿(mào)易合同、房地產(chǎn)登記簿、物業(yè)公司管理系統(tǒng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)協(xié)議、電費(fèi)付款憑證、工作人員聯(lián)系函、錄音材料、公證活動(dòng)材料、整改通知、滿意度調(diào)查表、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工技術(shù)合同及付款憑證、監(jiān)控錄像、照片、聲明書(shū)、工商銀行信息、往來(lái)函件，被告提供的工商大學(xué)信息、會(huì)議紀(jì)要、現(xiàn)場(chǎng)安全問(wèn)題分析匯總及施工過(guò)程圖片、郵件、資料質(zhì)量驗(yàn)收、電費(fèi)匯總表、滿意度調(diào)查表、考勤表、工資清單、信息登記表、以及對(duì)于雙方關(guān)系當(dāng)事人的陳述等證據(jù)制度予以佐證。以上就是長(zhǎng)寧區(qū)律師為您解析物業(yè)管理費(fèi)糾紛的整體內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助，如果您有類似的法律問(wèn)題，還請(qǐng)長(zhǎng)寧區(qū)律師為您做一對(duì)一的講解。