上海律師處理拆遷糾紛和分割拆遷資金案件

　　上海財產房子拆遷糾紛律師  拆遷糾紛中拆遷資金的劃分我們之前已經多次提到，但是由于法院的判決不同，在這里和大家分享一下，希望可以向大家學習。

　　案例一。

　　薛老先生和他的妻子有權使用普陀區的房子。兩位老人有四個孩子，分別是薛小龍、薛小虎、薛和；四個孩子長大結婚后搬出戶口。只有小兒子薛小虎一直和父母住在一起。薛小虎的女兒薛穎也出生在有使用權的房子里。薛穎和薛小虎在房子里住了很久，但薛小虎在2006年因病去世。薛小虎去世后，薛穎搬出去和母親住在一起。2014年，房子搬家。搬遷后，因搬遷資金分割無法達成協議，雙方向普陀區人民法院提起訴訟。經審理，法院認定，薛穎不是該房屋的原受讓人。搬遷前，他不在競得房居住，也不是競得房的共有人，因此無權分割搬遷資金。

　　案例2。

　　閘北區一套房屋使用權的承租人是老郭夫人，她有兩個兒子，長子是石昊，次子是史風。大哥先結婚后搬出去住，但大哥的戶籍沒有搬出去。二哥和父母住在一起，戶口也在房子里。截至2015年搬遷，該房屋戶籍情況如下:老郭夫人與大哥石昊有一本戶口本，二哥石峰與妻兒有一本戶口本。搬遷期間，老郭夫人代表家庭與搬遷公司簽訂了搬遷協議，并獲得了兩套拆遷安置房和部分搬遷資金。但老石昊并未被告知上述情況，老石昊起訴人民法院分割拆遷補償利益。經審理，人民法院認為“石昊出生于被征收房屋，在本市其他地區沒有福利性住房，應當認定為被征收房屋的共同居住人”，并有權分割拆遷福利。

　　法律分析。

　　可以說以上兩個案例基本相似，但是法院的判決完全相反，這也是我們多次討論這個話題的原因。法院的判決不統一，使得當事人或律師無法對這個問題給出明確的答案。但并不意味著遇到這樣的問題就只能認命什么都不做，或者說要根據自己的情況努力爭取自己的利益。

　　按照共同居住人的認定標準，“所謂共同居住人”，是指在作出房屋征收決定時在房屋爭議部門有常住戶口，且實際居住一年以上(特殊情況除外)，在本市無其他住房或者有其他住房但生活困難的人”。

　　只要這個規定是拆遷資金分離的案件，就一定要談，因為這是處理這類案件的關鍵。按照這個規定，我們可以看到，一個共同居住的人的三個要素是戶口、實際居住、別處無住房。本文重點研究了同居者認定中的“實際居住一年以上”問題。

　　從前面兩個案例可以看出，人民法院案例在這個問題上的觀點并不完全相同。在沒有嚴格統一標準的情況下，很難說哪個判斷是正確的。而且，還有法官的自由裁量權。但根據我們代理案件的經驗，法官在遇到“實際居住一年以上”的問題時，往往會聯系其他因素作為判斷是否應認定為“共同居住”的參考。這些因素總結如下

　　1、是否因為生活困難而在外居住。很多有使用權的老房子面積小，住戶多，家庭結構復雜，很難滿足所有人的居住需求。所以有的人只能住在外面，或者自己買商品房或者租房。所以如果是因為生活困難住在外面，屬于71號文件規定的特殊情況，應該作為合住。

　　2.是否因為家庭矛盾而住在外面。很多家庭因為家庭矛盾而無法共同生活。比如因家庭矛盾多次報警，因家庭矛盾在居委會、街道調解，甚至由法院處理，可以證明家庭矛盾的事實。如果真的是因為家庭矛盾，實際上無法生活，也符合71號通知規定的特殊情況。

　　3.是否是房屋原受讓人。原受讓人一般是房屋被收購時房屋分配表上記載的被分配人口，也就是說基于戶籍因素對房屋的收購做出了較大貢獻。《上海市高級人民法院公有住房居住權糾紛研討會紀要》中有明確規定，難以認定原受讓人已喪失所分配房屋的居住權。

　　4.在房屋收購過程中做出了巨大貢獻。根據房屋來源，為取得被拆遷房屋的所有權或者使用權而進行投資、出資或者其他重大出資的，不能輕易認定為喪失被拆遷房屋居住權，從而喪失獲得拆遷分配補償利益的權利。

　　5.戶口遷入的時間和方式。如果是在房子里報的，還沒有遷出戶籍，那么法院在實踐中會給予應有的考慮；如果是因為學習或者上學等原因而遷入戶口，可能會被認為是幫助。

　　6.是租房還是借房子。如果你享受過福利分房，當然在別處有房就不能談了。如果你沒有享受過，也沒有買過商品房，那你一直在租房或者租房，對法院判決的搬遷利益分配還是會有一定影響的。

　　7.探親一年以上連續居住或者間歇居住的，人民法院一般承認前者，不承認后者。連續穩定的居住是判斷你是否有居住權的重要標志。如果是間歇性探親回來住，或者因為過渡需要短期住，一般認為貸宿關系是一種幫助性質的。

　　8.房子的來源和我自己的關系。如果房屋來自直系親屬，例如支付購房款的祖父母或父母，或分配的房屋遺留下來的，則更有可能確定共同居住者；如果房子來自于旁系親屬，比如房子是叔叔或者姑父分配的，侄子的戶籍是后來搬進來的，沒有實際居住地，那么法院找到共同居住人的可能性就小很多。

　　其次，關于舉證責任的分配以及如何證明。

　　根據證據規則，主張積極事實的一方承擔舉證責任。假設對于一個有使用權的老房子，張三聲稱自己住過，李四聲稱張三沒住過，那么從法律上講，張三有義務證明自己確實住過被拆的房子。如果張三不能提供證據，那么他很可能要承擔不利的結果。

　　很多人認為無法證明實際居住地，對此我們深表贊同。但是，既然法律有規定，就要盡力完成舉證。讀者可以試著從以下幾個方面考慮證據的收集:

　　1、居委會證明。一般來說，居委會的居住證對于確定是否實際居住是非常重要的，這不僅是因為居委會最了解情況，也是因為它的性質，導致采用居委會的居住證效率很高。

　　2.類似的暫住證、居住證或者戶籍證明也可以作為證據提供。

　　3.如果居住期間繳納的水、電、煤賬單和繳納的公房租金賬單保留了原始憑證，還可以證明曾在爭議房屋居住過的客觀事實。

　　4.老鄰居的證詞。鄰居對房子的居住條件比較了解。如果他們愿意出庭作證，弄清生活狀況很重要。但是，根據規定，證人必須出庭作證。

　　上海財產房子拆遷糾紛律師  總之，“實際居住一年以上”是處理拆遷糾紛和分割拆遷資金案件的一個非常重要的因素。對這個問題的充分論證和說明，對于勝訴意義重大。希望本文對讀者有所幫助。

　　有相關建議可以私信。