房產拆遷案例

　承租人與共同居住人的拆遷補償糾紛案例

　　【案情簡介】房屋為公有住房，承租人是當事人的奶奶。當事人從小跟著奶奶共同生活，房屋一直由當事人的奶奶、伯父和當事人共同居住。當事人奶奶、伯父相繼去世，當事人變更為承租人。之后，當事人的父母提出要將戶口掛靠在房屋內。出于親情，當事人同意了。于是，當事人的父母和弟弟便將戶口遷入房屋內，但他們實際居住在他處購買的商品房中。戶口遷入前，當事人的父母和弟弟已在他處獲配過一套福利性房屋。2017年房屋被征收，該戶選擇全貨幣補償，共獲得補償款300余萬元。

　　后因當事人與其父母、弟弟就房屋征收利益的分配產生爭議，當事人的父母、弟弟和侄子向法院提起訴訟，要求分得4/7的房屋征收利益。一審法院認為，原告(即當事人的父母、弟弟和侄子)不符合共同居住人條件，但考慮到房屋取得來源和實際居住情況，適用公平原則判令當事人給付原告補償款50萬元。

　　被告(即當事人及其妻、子)不服一審判決，提起上訴，要求撤銷原判決改判駁回原告的全部訴訟請求。二審審理后認為，被上訴人(即當事人的父母、弟弟和侄子)均不是房屋的共同居住人，無權參與房屋征收利益的分配，遂支持了上訴人(即當事人及其妻、子)的訴訟請求，撤銷原判決并駁回了被上訴人在原審中的全部訴訟請求。

　　【律師觀點】本案系一起承租人與共同居住人之間因房屋征收利益分配而引起的糾紛。一審不是我代理的，我代理的是二審階段。

　　當事人是某處被征收房屋的承租人，征收時戶口在冊人員除當事人一家三口外，還有當事人的父、母、弟弟及侄子。一審時，當事人的父、母、弟弟及侄子作為原告訴至法院，要求參與房屋征收利益的分配。一審法院審理后認為，當事人的父、母及弟弟他處均享受過福利性分房，當事人的侄子(未成年人)也從未在房屋內居住過，原告不符合共同居住人條件，但基于公平原則，一審法院仍判決當事人給付原告補償款50萬元。

　　對于法院適用公平原則確定各權利人應得份額的判決，我看到過不少，但在原告不具備共同居住人條件的情況下法院以公平原則判定他們有權分得征收利益，這樣的判決是很鮮見的。仔細研究案情后，我發現原告戶口遷入房屋時，在他處均有住房，戶口遷入并非為了解決居住問題。而且，各原告的居住條件都非常好，每個人名下都有2套房產。相比之下，當事人的住房條件明顯差很多，除房屋外沒有其他住房。此外，各原告與房屋的取得也沒有任何關系。房屋總共獲得補償款300多萬，僅能用于解決當事人一家的居住問題。在這種情況下，法院判令當事人給付原告補償款，降低了當事人的購房能力，明顯不公。

　　據此，我認為一審判決在法律適用上存在明顯錯誤，并以此為由提起了上訴。二審中，我闡明了我的觀點，并補充提供了被上訴人(即原審原告)戶口遷入時他處均有住房的證據。最終，二審法院采納了我的觀點，撤銷了一審判決結果，駁回了被上訴人在原審中的全部訴訟請求。
 

　房產買賣合同糾紛案例

　　【案情簡介】2015年4月6日，詹某通過某中介公司與朱某簽訂了《存量房買賣合同》，約定購買松江區的一處房屋，成交價格為300萬元。合同明確約定了交易房款的支付金額、支付時間以及交易方式。同日，詹某按約定合同約定支付十萬元購房定金。2015年5月20日買賣雙方在該中介做了網簽，但由于房價飚長，在2015年6月5日，賣方朱某通知詹某由于簽訂合同時未征得愛人的同意，因此不愿意再繼續履行合同，并聲稱愿意雙倍返還定金，因雙方意見不一致，由此產生了二手房買賣糾紛。

　　【辦案經過】為此，詹某先生找到了我們律師團隊。經過詳細專業的講解，詹某決定委托我們代理本案。我們接受詹某的委托后，首先，協助委托人通過電話錄音的形式，搜集到對方之妻對訟爭房屋的買賣是知道并同意方面的證據，并依法配合法官從工商銀行松江支行調取了朱某之妻《同意出售房屋的證明》，補正了合同的瑕疵;由于該房子已經辦理了網簽手續，賣房不能實現一房二賣，同時也保證了該房屋買賣合同具備履行條件。

　　我們認為雙方簽訂的合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，對方以各種理則拒不履行合同的做法，違背誠實信用的基本原則，破壞了正常的市場交易秩序和安全，應當受到法律的禁止;作為守約方的委托人，相關權益應當受法律的嚴格保護。另外，根據最高人民法院《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的精神，也強調了要“制裁惡意違約行為，保護購房人利益。”和“共同維護誠信的市場交易秩序”。因此，委托人的訴訟請求合理合法，應予以支持。

　　【判決結果】松江人民法院經審理，采納了我們律師的代理意見，依法判決雙方應繼續履行簽訂的《存量房買賣合同》。

　　【律師點評】本案是一起二手房買賣糾紛。在房價持續上漲的情況，賣方在利益的驅動下借此要求解約，往往使購房者利益嚴重受損，破壞了正常的交易秩序。因此，上海房產律師建議在購房時應仔細審查合同，相關條款盡可能約定更明確些，最好選擇專業的律師進行陪購，避免糾紛才是最好的解決問題的途徑。

　拆遷補償款分配糾紛案例

　　【案情簡介】趙某系上海知青子女，1996年因回滬讀書戶口遷入上海市安遠路的一處房屋內(下稱“系爭房屋”)。系爭房屋為公房，承租人為伍某，伍某、伍某妻子曹某、兒子伍某某、兒媳方某與趙某共5人的戶口在系爭房屋內。2011年4月，系爭房屋被拆遷，在上海市桃浦鎮安置兩套兩室一廳的房屋，價值人民幣132萬多元，另取得高齡老人搬遷新居獎、簽約獎、搬家補助費、臨時安置補助費等補償款人民幣44萬多元，共計取得房屋拆遷補償款人民幣176萬多元。

　　伍某取得拆遷補償款后，拒絕安置趙某，經多次協商未果，趙某不得不找到律師代理起訴。因趙某不實際居住在系爭房屋內，故在起訴時律師建議高齡老人搬遷新居獎、搬家補助費、臨時安置補助費等補償款不予訴請，這樣可以避免訴求得不到支持多繳納不必要的訴訟費。

　　【律師代理】庭審中，被告代理人認為原告沒有在系爭房屋內居住，不屬于同住人;根據《拆遷協議》系爭房屋是以“數磚頭”的形式拆遷安置的，故原告無權分割拆遷補償款。

　　律師向法院申請調查令，去拆遷公司調取了《拆遷協議》、《期房安置協議》、《配套商品房供應單》、《租賃憑證》等材料。因為拆遷談判的整個過程原告均未參與，導致從現有的證據上確實對原告不利的被動局面，《期房安置協議》、《配套商品房供應單》、《租賃憑證》等材料上均沒有原告的名字。但是本案系爭房屋為公有住房，不同于產權房，不論采取何種方式進行安置，只要原告依法屬于同住人，就應當享受拆遷利益。《拆遷協議》系爭房屋建筑面積小，只有36平米，根本無法滿足5人共同生活居住，在被告伍某夫妻已經在系爭房屋內居住的情況下，原告只有在本市內其他地方租房居住至今。

　　但是根據《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》(下稱《解答》)第五條“有權對公有居住房屋拆遷補償款主張權利的，一般是被訴公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的，也視為同住人：在拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的”規定，原告有本市戶籍長達15年之久，因居住困難不得不在外租房居住至今，他處也未取得福利性房屋，因此依法應當認定為同住人，同住人的認定不是必須以居住為前提條件。根據《解答》第九條“承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款”。律師的觀點基本上得到了法院的認可，法院酌定被告給付原告補償款24萬元。

　　【案件總結】在代理的諸多涉及拆遷安置的糾紛中，很多是因為本案中所提到的由于各種原因戶口進入到系爭房屋內，但是不實際居住在系爭房屋內，既所謂“空掛戶口”的情況。在處理這一類案件時，首先要區分系爭房屋是產權房還是公有住房，如果是公有住房則需要證明原告依法屬于同住人，不論何種拆遷方式均能獲得拆遷補償款。如果是產權房，則看是采取何種拆遷方式，按照面積補償(俗稱“數磚頭”方式)一般原告很難取得補償款，或者法院酌定的金額比較小。按照托底保障(俗稱“數人頭”方式)則可以取得一定份額的補償款。
 

　逾期交房購房合同糾紛案例

　　【案件簡介】2015年2月26日，某房產公司(出賣人)與祁某(買受人)簽訂《商品房預售合同》，約定祁某購買某房產公司開發建設的某鎮商業金融、市政設施、住宅及配套項目某商務樓9層906號房屋(以下簡稱906號房屋)，套內建筑面積85.79平方米，總價款為2914765元。買受人采用分期付款方式支付房款。合同中同時約定，逾期交房超過120天的，買受人有權選擇退房。

　　在支付完第一期購房款后，第二期房款交款期限屆至前，祁某向某房地產公司提出過要求變更為按揭貸款付款方式，某房產公司對此表示同意，雙方為此簽訂了變更付款方式的協議。2017年2月8日，貸款人光大銀行、借款人祁某(并作為抵押人)與保證人某房產公司簽訂《個人貸款合同》，約定祁某向光大銀行借款195萬元，用于支付涉訴房屋的房款。

　　后因該房屋遲延交房超過120天，祁某起訴至法院，要求判令：1.解除原被告商品房預售合同;2.退還首付款964765元及貸款利息175616元。被告某房地產公司辯稱：我方不同意解除雙方簽訂的預售合同，我公司不存在逾期交房的問題，祁某的主張沒有合同和法律依據，因不存在合同解除的事由，不同意祁某的所有訴訟請求。

　　【法院判決】法院認為祁某于某公司簽訂的《商品房預售合同》中“出賣人逾期交房的，逾期超過120日后，買受人有權提出解除合同”的約定不違反法律行政法規的強制性規定，是合法有效的，對合同訂立的雙方當事人均有約束力。

　　故判決：1.解除原告祁某與被告某房地產開發有限公司于2015年2月26日簽訂的《商品房預售合同》;2.退還原告祁某購房首付款及利息;3.被告支付原告祁某逾期交房違約金;4.被告某房地產開發有限公司退還原告祁某印花產權代辦費等費用。

　　【律師點評】某公司沒有按照《商品房預售合同》約定時間交付房屋，屬于逾期交房。本案爭議焦點是祁某能否按照《商品房預售合同》中約定的合同解除條件解除合同?

　　1.祁某與某公司簽訂的《商品房預售合同》中“出賣人逾期交房的，逾期超過120日后，買受人有權提出解除合同”的約定不違反法律行政法規的強制性規定，是合法有效的。

　　祁某與某公司在《商品房預售合同》中約定“某公司逾期交房的，逾期超過120日后，買受人有權提出解除合同。買受人解除合同的，某公司應當自解除合同后退還全部已付款，并支付違約金”的條款，是當事人約定一方解除合同的條件，當條件成就時，解除權人可以解除合同，這是《合同法》第九十三條第二款規定的合同約定解除權。

　　2.合同解除權應在合理期限內行使。

　　合同解除權是法律賦予當事人保護自己合法權益的手段，但該權利的行使不能毫無限制。行使合同解除權會引起合同關系的重大變化，如果享有解除權的當事人長期不行使解除的權利，就會是合同關系處于不確定狀態，影響當事人權利的享有和義務的履行。因此，解除權應當在一定期間行使。按照《合同法》第九十五條規定，行使合同解除權的期限分為兩種情況：(1)按照法律規定或者當事人約定的解除權的行使期限行使，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。(2)在對方當事人催告后的合理期限內行使。
 

　廠房征地拆遷糾紛案例

　　【案件背景】胡先生響應政府招商引資政策來到某市，租賃4000平米國有土地進行生產經營，并辦理了國有土地使用權證，成為當地納稅大戶。征收部門急于完成征收工作，在未與胡先生簽訂補償協議的情況下，采取斷水斷電的方式逼遷。針對斷水斷電的違法征收現象，胡先生找到我們律師團隊幫其維權，我們接受委托后，第一時間向市政府提起查處申請，對縣政府實施的違法逼遷行為。但市政府至法定期限屆滿未作任何處理。

　　就此，我們向省人民政府提起行政復議，要求確認市政府的行政不作為違法，并限期作出查處決定，但省政府最終作出了《不予受理行政復議決定書》，主要理由在于斷水斷電不屬于《行政復議法》第六條第九款所規定的人身權利、財產權利、受教育權利的一種，非法律保護的合法權利。最終我們向中級人民法院提起行政訴訟，把縣人民政府、市人民政府、省人民政府告上法庭。

　　【律師辯護】1.斷水斷電的征收手段，屬于明令禁止的非法現象。《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條第3款規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

　　2.市人民政府對于斷水斷電的違法征收，具有查處的法定職責。同時根據《征補條例》第6條、第30條：作為上級人民政府的市人民政府對于縣人民政府實施的違法逼遷行為具有查處的法定職責，市人民政府自接受申請之日起兩個月內履行相應職責，市人民政府自簽收之日起未作出任何答復，已經構成了行政不作為。

　　3.省人民政府對于《行政復議法》第六條做了僵化理解，第6條第9款列舉人身權、財產權、受教育權，但結合《行政訴訟法》的受案范圍及我國立法本意來看，當事人任何合法權益包括但不限于人身權、財產權、受教育權受到侵害，均是我國法律的保護范圍。同時胡先生尚未領取合理補償，對于其建造的建筑物享有合法物權，遠安縣人民政府的違法行為導致呂先生不能繼續經營，這也是財產權利的一種喪失，恰屬于其受理范圍。

　　【最終結果】最終縣政府恢復供水供電，主動與胡先生協商征地補償事宜，并對斷水斷電造成的損失進行了補償。征地補償方案遠超胡先生預期。

　　【律師點評】上海行政訴訟律師提示：斷水斷電，堵路傷人在征地的大浪潮下已經不再稀罕，對于被征收的一方來講，其地位之弱勢可見一斑，即便是曾經政府部門最受歡迎的納稅大戶，也不能幸免。在協商無果的情況下，理性的法律爭取已經成為最經濟安全的道路。

　　企業拆遷補償糾紛維權案例

　　2016年7月某市大地編織廠的岳先生愁容滿面，因為他的企業被當地政府決定征收，但是征收部門對該征收項目的補償方案對企業非常不利，岳先生的期望值在4-5千萬，可是征收部門給予的補償只有1000多萬，岳先生實在是不愿意被征收。

　　為維護權益，岳先生決定聘請律師。經過律師研究發現，該案房屋征收決定作出時間比安置資金到位時間晚9天。因為正常政府房屋征收最難做的就是資金到位，一般資金到位后，會立即做出房屋征收決定。于是律師決定對此調查取證，由于資金證明是銀行開具，而銀行又只能給公檢法提供證據，于是律師向人民法院申請調查取證，可是申請之后法院沒有理睬，于是律師決定再次申請，并向法院發送律師函，要求調取證據，延期開庭。

　　經過律師的據理力爭法院要求被告提供銀行流水，被告提供的銀行流水后令人大吃一驚，原來涉案項目征收補償資金需要補償安置資金約1.7億，該筆款項在開具資金證明之日打入了征收部門賬戶，可是開具證明后第二天又被劃走了，膽子也太大了，這明顯違反了《國有土地上房屋征收補償條例》第十二條“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。”的規定;同時律師經過研讀案卷發現該項目名為舊城改造，實際為招商引資需要，發展工業企業，屬于經營性行為的需要，明顯不屬于《國有土地上房屋征收補償條例》規定的公共利益范疇;補償上，貨幣補償雖然系規定由評估機構評估，但是產權調換上只安置土地，不可置換房屋，明顯違反《國有土地上房屋征收補償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋”經過研究，岳先生與律師溝通，既然補償不合理，我們就打官司撤銷房屋征收決定。
 

　阻止違章建筑逼拆維權案例

　　正當岳先生看到希望之時，突然收到了一份行政處罰決定，認定岳先生的廠房屬于違章建筑，限期拆除。經過律師研究發現該處罰決定處罰對象錯誤，依法向人民法院起訴，起訴后不久，處罰部門自知錯誤，決定自行撤銷行政處罰決定。過了不久，處罰部門再次對更換處罰對象再次作出處罰決定， 律師經過研究再次起訴，處罰部門看到起訴狀后，再次自行撤銷了自己的行政處罰決定。一審判決駁回，上訴至高院，形勢改變

　　經過精心準備，本案一審開庭，庭審現場，律師向法院提供了充分的證據和法律依據，將自己的掛點在法庭上全面陳述并整理為書面提交法院，但是遺憾的是一審法院竟然判決駁回原告的訴訟請求。經過溝通，律師和岳先生將一審存在的錯誤、征收決定的違法之處一一列出并逐項提供法律依據和證據向高級人民法院上訴，本案在省高院開庭后，律師指出5大問題：

　　1、“我認為舊城改造的認定應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定的“危舊建筑集中、基礎設施落后”等標準進行認定，發展經濟、政府招商引資不能與舊城改造相混同;且被上訴人沒有納入上一年度國民經濟和社會發展計劃、符合專線規劃的證據，應當承擔舉證責任。

　　2、關于產權調換的問題，應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》執行，不可降低，行政法規規定了應當提供產權調換的房屋，地方政府無權降低標準。

　　3、資金問題，被上訴人以銀行開具的資金證明申請房屋征收決定，顯然存在暗箱操作;至于被上訴人所稱區財政保障屬于信譽擔保、不屬于資金到位;目前因政府資金不足、安置房無法開工建設，群眾起訴、信訪的案件數量很多，均是因信譽保障不靠譜、資金不到位所造成。

　　4、社會穩定風險評估，《國有土地上房屋征收與補償條例》規定應由市縣政府作出;且寧波國際投資公司確實沒有社會穩定風險評估的資質，社會穩定評估應從合法性、合理性、信訪風險、群眾意愿等多方面進行評估，不是一個項目建設的咨詢公司可以作的。

　　5、本案不涉及公共利益且違法嚴重，建議依法將征收決定予以撤銷，讓那些明知嚴重違法而強行違法拆遷的地方政府有所教訓，讓違法者借既成事實綁架法院、綁架法律的目的不能達成，以保障法律權威、保障司法秩序。”協調、案件圓滿解決

　　本案開庭后，省高院法官對本案非常重視，為將本案實質性化解，主審法官詢問雙方是否有協調的意愿，雙方均表示可以協調。為更好的解決爭議，省高級人民法院法官親自到事發地組織雙方進行協調、協調會議上，岳先生將自己企業補償不到位的問題一一說出，經人民法院和征收部門核對，對于岳先生企業的補償確實存在問題，對于岳先生的合理訴求要予以解決，并現場組織雙方進行協調，但由于一些細節問題尚未達成一致，高院法官離開后，地方政府繼續同岳總進行協調。最終經過約10天的溝通協調，岳先生和征收部門的代表人再次來到省高級人民法院，不同的是這一次進入的人民法院的調解室而不是審判法庭，經過人民法院的勸解，岳先生和征收部門均做出了較大的讓步，達成了一致：政府給予岳先生較為合理的補償，岳先生撤回在人民法院的起訴。岳先生的合理訴求終于得以解決，征收補償由一千多萬增加至四千多萬，本案圓滿結案。

　　篇幅有限無法一一列舉，想了解更多案例，可電話找上海征地拆遷律師咨詢。