上海房產(chǎn)咨詢律師講民法典對(duì)房屋漏水等出新規(guī)

　　發(fā)現(xiàn)漏水后該怎么辦？

　　1.首先要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，固定證據(jù)。比如拍照、錄像等證據(jù)收集。

　　2.協(xié)商后，可以先找小區(qū)物業(yè)或者小區(qū)，讓他們給出建議，或者讓他們?nèi)巧险亦従訁f(xié)商修理。

　　3.協(xié)商不成的，請(qǐng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，如價(jià)格認(rèn)證中心等有資質(zhì)的企業(yè)。相關(guān)手續(xù)完成后，向法院起訴。
 

　　樓上漏水卻拒絕賠償，怎么辦？

　　如果漏水是樓上造成的，鄰居不配合或不及時(shí)修復(fù)，受損業(yè)主可以按照《民法典》第二百八十八條的規(guī)定提交法院。第一百一百六十七條的規(guī)定，爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)提交法院處理。如果鄰居忽視法院的判決，受損方可以要求施工隊(duì)進(jìn)行修復(fù)，費(fèi)用按照有關(guān)法律法規(guī)支付，然后通過(guò)法院要求樓上的鄰居進(jìn)行賠償。

　　《民法典》第二百八十八條房地產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、便利生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

　　樓上居民裝修漏水，物業(yè)負(fù)責(zé)嗎？

　　中國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定，業(yè)主需要裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　物業(yè)公司在裝修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違反有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止改正；行為人拒絕停止或者改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)有關(guān)行政部門依法處理。業(yè)主遇到此類問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)首先向物業(yè)公司報(bào)告，物業(yè)公司未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)損失的業(yè)主承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。但物業(yè)公司已履行義務(wù)的，不承擔(dān)責(zé)任。

　　漏水造成的損失怎么索賠？

　　1.找樓上業(yè)主：樓上業(yè)主因裝修或鋪設(shè)水管造成樓下居民受水的，樓上居民應(yīng)及時(shí)查明漏水原因并進(jìn)行維修，并對(duì)樓下居民造成的不當(dāng)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　《民法典》第二百九十六條房地產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管道等使用相鄰房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免損害相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人。

　　第一百一百六十五條行為人因過(guò)錯(cuò)侵犯他人民事權(quán)益而造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。行為人依法有過(guò)錯(cuò)的，行為人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　第一百一百六十七條侵權(quán)行為危害他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)要求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵權(quán)、消除障礙、消除危險(xiǎn)等侵權(quán)責(zé)任。

　　第一千一百八十四條侵犯他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算。

　　2.找開(kāi)發(fā)商：當(dāng)房屋仍在保修期內(nèi)，且確信不是人為損壞時(shí)，無(wú)論是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。開(kāi)發(fā)商按業(yè)主要求派人修理時(shí)，漏水問(wèn)題仍未解決或維修不到位。重復(fù)兩次后，業(yè)主可以找人自己修理，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。當(dāng)開(kāi)發(fā)商忽視時(shí)，受損業(yè)主可以向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門投訴或向法院起訴。

　　出租屋漏水影響鄰居，房主需要承擔(dān)責(zé)任嗎？

　　《民法典》第二百八十八條房地產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。也就是說(shuō)，如果案件是相鄰關(guān)系糾紛，雖然業(yè)主不是侵權(quán)人，但作為房地產(chǎn)所有人，因房屋漏水造成的損失仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主也可以在承擔(dān)賠償責(zé)任后向租戶追償。對(duì)于鄰居漏水造成的損失，雙方可以酌情同意。

　　《民法典》第二百八十九條：法律、法規(guī)規(guī)定處理相鄰關(guān)系的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)不規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣進(jìn)行。同時(shí)，《民法典》第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以終止合同，要求賠償損失。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)所有人或者用戶之間，任何一方都有權(quán)要求其他鄰居提供便利或者接受一定的限制，以合理行使其所有權(quán)或者使用權(quán)。

　　買的新房漏水，怎么維權(quán)？

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付時(shí)向買方提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

　　住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列出工程質(zhì)量監(jiān)督單位核實(shí)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

　　保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)維修商品房，影響房屋原有使用功能，給買方造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　《商品房實(shí)施住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度規(guī)定》明確規(guī)定，正常情況下各部分。部件的保修內(nèi)容和最低保修期為：屋頂漏水，保修3年；墻壁。廚房和浴室的地板。地下室。管道泄漏，保修1年；墻壁。天花板抹灰脫落，保修1年；墻壁空鼓開(kāi)裂。大面積沙子，保修1年；加熱或冷卻系統(tǒng)和設(shè)備保修1年；衛(wèi)生潔具保修1年；燈具。電氣開(kāi)關(guān)保修6個(gè)月。保修期自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付給用戶使用之日起計(jì)算。保修期內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商免費(fèi)維修。由于商品房的質(zhì)量問(wèn)題，保修單位的使用功能受到影響，買方可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但上海房產(chǎn)咨詢律師需要注意的是，由于居民使用不當(dāng)或擅自改變結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和裝修不當(dāng)，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

　　案例一:三層三家衛(wèi)生間漏水一年多。

　　2015年5月17日，蘭州市七里河區(qū)建西東路寶豐花園業(yè)主張先生表示，該社區(qū)已建成10多年，他于2013年11月購(gòu)買了二手房。剛搬進(jìn)來(lái)，他發(fā)現(xiàn)房子里的浴室漏水了。他打開(kāi)浴室的天花板，發(fā)現(xiàn)大墻的天花板被水浸泡了，水滴一滴一滴地掉了下來(lái)。

　　張先生住在五樓。當(dāng)時(shí)，六樓正在裝修。他懷疑樓上的廁所漏水，導(dǎo)致他的房子漏水。墻皮發(fā)霉了。然而，當(dāng)我在樓上找到居民時(shí)，我發(fā)現(xiàn)六樓的廁所也漏水了。四樓的居民還發(fā)現(xiàn)張先生反映，四樓廁所的屋頂也在漏水。張先生說(shuō)，他們?cè)谏鐓^(qū)里找到了負(fù)責(zé)水電維修的李師傅，但對(duì)方?jīng)]有來(lái)維修，并解釋說(shuō)他在其他地方無(wú)法維修。他建議找一位物業(yè)經(jīng)理徐。然而，徐經(jīng)理的電話一直關(guān)機(jī)。
 

　　案例二:二樓漏水，一樓被淹，書畫損失慘重。

　　2011年6月5日7:00左右，古浪縣男子王慶賢發(fā)現(xiàn)，他在縣供電公司辦公樓一樓租用了廣闊的藝術(shù)書畫室外走廊和書畫室內(nèi)的地板上店內(nèi)名貴書畫受損，于是向古浪縣公安局城關(guān)派出所報(bào)警，并通過(guò)電話通知二樓承租人高銀奎。

　　此后，王慶賢起訴古浪縣供電公司和高銀奎上法庭。2012年7月9日，古浪縣法院一審判決古浪縣供電公司賠償王慶賢書畫損失10萬(wàn)元，高銀奎賠償王慶賢書畫損失15萬(wàn)元。王慶賢。高銀奎。古浪縣供電公司拒絕接受判決并提出上訴。武威中級(jí)法院咨詢雙方意見(jiàn)后，委托中國(guó)書畫評(píng)估管理中心甘肅中心進(jìn)行評(píng)估，確定賠償總額超過(guò)118.4萬(wàn)元。2012年12月14日，武威中級(jí)法院二審判決高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬(wàn)元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬(wàn)元，王慶賢本人承擔(dān)損失47.3萬(wàn)元。

　　2014年3月31日，甘肅省人民檢察院向省高級(jí)人民法院提起民事抗議。當(dāng)年12月5日，經(jīng)省高等法院主持調(diào)解，雙方自愿達(dá)成協(xié)議：2014年12月15日前，高銀奎賠償王慶賢24萬(wàn)余元，古浪縣供電公司不再賠償。