住一樓為何也要交電梯費(fèi)？上海房屋律師解答

　　王姨媽每次提起每月必須付物業(yè)電梯費(fèi)的事，總顯得特別委屈，原來王姨媽家住在某小區(qū)一樓，根本不用坐電梯上樓，還有地下負(fù)一樓的停車場，王姨媽說自己連車都沒怎么還分那負(fù)一層的電梯費(fèi)呢！

　　象王姑媽那樣住在底層的業(yè)主也會(huì)有類似的困惑，上海房屋律師 關(guān)于底層業(yè)主需要不需要交電梯費(fèi)目前主要有兩種觀點(diǎn)：

　　首先，認(rèn)為一樓住戶不必支付電梯費(fèi)用，因?yàn)橐粯亲舨皇褂秒娞荩炔粫?huì)損失電能，也不會(huì)影響電梯的使用壽命，因此讓一樓住戶支付電梯費(fèi)用顯然是不公平的；

　　其次，由于電梯屬于小區(qū)共有部分，所以一樓住戶需要支付電梯費(fèi)用，因此，每個(gè)住戶都有維護(hù)電梯的義務(wù)，不能以不坐電梯為由，拒絕履行維護(hù)電梯的義務(wù)。

　　▍法律解析：

　　《民法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的其他共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得因放棄權(quán)利而不履行相應(yīng)義務(wù)。從這條法規(guī)可以看出，電梯同小區(qū)內(nèi)的花草樹木、路燈、噴泉等一樣，都屬于全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，而且電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)用不應(yīng)因一樓住戶不乘坐電梯而明顯降低，因此一樓住戶應(yīng)與其他樓層住戶一樣承擔(dān)電梯運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用。

　　此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供了服務(wù)，但業(yè)主僅以未享受或不需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　像王阿姨這樣情況的業(yè)主也不在少數(shù)。

　　2009年11月，一樓業(yè)主古先生以未使用電梯為由拒交電梯費(fèi)，經(jīng)北京市第一中級人民法院判決，古先生應(yīng)向物業(yè)公司全額繳納電梯費(fèi)。最高人民法院認(rèn)為，物業(yè)合同中沒有約定一層住宅不交電梯費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容，古先生以沒有使用電梯為由不交電梯費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

　　盡管是一樓的家，但是由于簽訂了“所有業(yè)主都要付電梯使用費(fèi)”的物業(yè)管理協(xié)議，2010年4月，田先生被北京市通州區(qū)法院判決向物業(yè)公司支付電梯費(fèi)。

　　所以從上述法律規(guī)定和判例中，可以看出一樓的業(yè)主是要交納電梯費(fèi)的。

　　為什么要交費(fèi)？

　　也許許多人，特別是一樓的業(yè)主雖然了解法律法規(guī)，但心里還是不服氣。一樓業(yè)主也應(yīng)該交納電梯費(fèi)的法律理由或說合理性在哪里？如何證明這樣的規(guī)定是好的而不是壞的法律呢？房屋所有人在支付電梯費(fèi)時(shí)，至少應(yīng)考慮以下三點(diǎn)：

　　第一，正確理解共有部分的潛在作用：可能所有人從來不使用某一共有部分，但也不能否認(rèn)該共有部分對所有人具有潛在的無形作用。以電梯為例，雖然底層的業(yè)主實(shí)際上從來沒有使用過電梯，但這并不代表業(yè)主可以從電梯的正常使用中獲益。例如，如果實(shí)現(xiàn)了樓頂平臺(tái)的功能，一樓業(yè)主將來可能需要電梯；也如，建筑物外墻是建筑物的共有部分，在外墻懸掛廣告牌可以為業(yè)主帶來租金收益(小編注：電梯內(nèi)廣告)。廣告客戶為了擴(kuò)大廣告的輻射面，加強(qiáng)廣告效果，喜歡把廣告牌掛在外墻的最上層。而且廣告牌一般都是由電梯來操作的，底層業(yè)主雖然自己沒有直接使用電梯，但通過電梯獲取租金(小編注：這部分收入屬于所有業(yè)主)，這樣便通過間接使用電梯來獲取收益，實(shí)現(xiàn)了權(quán)利。等等。這時(shí)可將底層業(yè)主交納的電梯使用費(fèi)理解為購買期權(quán)的費(fèi)用。那就是一樓業(yè)主要付電梯費(fèi)的原因之一。

      第二，交費(fèi)是業(yè)主對專有部分取得所有權(quán)的對價(jià)之一：即使一樓的業(yè)主承諾放棄因電梯而可能獲得的權(quán)利，他仍應(yīng)當(dāng)交納電梯費(fèi)，因?yàn)榻毁M(fèi)是業(yè)主對專有部分取得所有權(quán)的對價(jià)之一。為什么說呢？眾所周知，建筑的價(jià)格及其變化所包含的不僅僅是建造這座建筑所需要的磚瓦費(fèi)用，還包括土地使用費(fèi)、容積率、位置環(huán)境等多方面的因素。同一處建筑面積低層、多層和中高層建筑，其造價(jià)必然不同。由于樓面差異對居住行為、居住心理、整體環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等都會(huì)產(chǎn)生不同的影響。正因?yàn)槿绱耍惶追孔硬煌瑯菍拥膬r(jià)格也不一樣，不同的價(jià)格就是為不同樓層付出的對價(jià)。買這層樓所支付的實(shí)際價(jià)格并非應(yīng)支付的全部價(jià)格，所支付的升降費(fèi)等費(fèi)用也是買這層樓時(shí)未付的對價(jià)。簡而言之，低層和多層建筑也許根本就不需要電梯，更不論電梯的費(fèi)用，而且至少在中高層建筑的價(jià)格中包括了安裝電梯的費(fèi)用。這就是說，假設(shè)不安裝電梯，那么樓盤的低樓層可能要比安裝時(shí)貴很多，因?yàn)檎l也不愿意每天爬樓梯上高層。正因?yàn)檫@樣，你才能以現(xiàn)在的價(jià)格買到一樓的房子，否則，你就住不起一樓。盡管您買的是第一層，也許您真的不用上樓去，到了第二層滅失也沒有上樓去，但第一層的樓價(jià)中只包括了安裝電梯的費(fèi)用等部分。由于電梯損壞折舊等所需費(fèi)用尚未計(jì)入樓價(jià)中，故仍需支付未付對價(jià)。
       第三，從整體上看待具體共有部分的權(quán)利和義務(wù)：建筑物共有部分不是電梯的唯一部分，它還包括外墻、樓頂平臺(tái)、走廊、地下空間等多個(gè)部分。對于某一特定所有人來說，對于某些共有部分來說，其收益要大于付出的成本，而對于某些共有部分來說，其成本要大于付出的成本。因?yàn)榻ㄖ杏性S多共有部分，就具體所有人而言，不可能完全量化每個(gè)部分所獲得的收益和所支付的費(fèi)用，更多的情況是，只有將所有或大部分共有部分所獲得的收益和所支付的費(fèi)用分?jǐn)偲饋恚拍苁拐w公平。上海房屋律師