上海律師提供一文讀懂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

　　1.小產(chǎn)權(quán)房定義

　　“小產(chǎn)權(quán)房“并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律概念，而是人們?cè)诜课萁灰走^程中約定俗成的一個(gè)概念，本文所述“小產(chǎn)權(quán)房”指的是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)頒發(fā)，亦稱”鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房“。它是相對(duì)于”大產(chǎn)權(quán)房“（也就是大家所說的大紅本，權(quán)屬清晰，能辦理產(chǎn)權(quán)登記并且上市交易的商品房）而言的。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”主要包括四類。第一類指的是建設(shè)在宅基地上的房屋，屬于村民自建房，有建設(shè)用地使用權(quán)證，權(quán)屬清晰，但只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住；第二類指的是因進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)、征地等重新安置，由村集體在集體土地上建設(shè)，專門用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員卻被用來出售給本集體之外人員的房屋；第三類是在集體土地上成片開發(fā)的小區(qū)，俗稱“商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房”；第四類是占用農(nóng)用地、未利用地等非建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的房屋，這種房屋屬于違法建筑。

　　2.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定

　　任何行為背后都有經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，由于小產(chǎn)權(quán)房無需繳納土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)，其成本極低（只有建安成本）。對(duì)于中低收入消費(fèi)者來說，購買商品房的成本過高，因此只能將目光轉(zhuǎn)向成本低廉的小產(chǎn)權(quán)房，這也是造成近年來小產(chǎn)權(quán)房銷售局面持續(xù)火爆的原因。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣效力問題，不能簡(jiǎn)單地一刀切，如果簡(jiǎn)單認(rèn)定合同有效，那么與國家相關(guān)政策相違背，不利于法秩序的統(tǒng)一；如果一律認(rèn)定合同無效，無疑會(huì)增加老百姓對(duì)司法機(jī)關(guān)的不信任，不利于法治建設(shè)。所以如何處理此類小產(chǎn)權(quán)房買賣，是一個(gè)很大的問題。

　　針對(duì)此類房屋買賣，應(yīng)當(dāng)分類進(jìn)行處理。

　　4.商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房以及違法建筑

　　“商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)橐?guī)避國家有關(guān)商品房銷售的手續(xù)和條件，違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，因此對(duì)于此類型的房屋買賣糾紛，應(yīng)當(dāng)一律認(rèn)定為無效。

　　占用農(nóng)用地、未利用地等非建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的房屋本質(zhì)上屬于違法建筑，出賣人本身便不具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)，無權(quán)對(duì)外銷售房屋，因此此類型的房屋買賣糾紛，亦應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為無效。

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效后的處理規(guī)則：

　　（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

　　（2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

　　（3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》規(guī)定：“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。”

　　（4）山東省高級(jí)人民法院2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。”

　　（5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。