上海浦東律師咨詢_租賃房屋系違法建筑合同無效

　　上海浦東律師咨詢說，實踐中導(dǎo)致房屋租賃合同無效主要存在兩種情形：一是租賃房屋系違法建筑;二是非法轉(zhuǎn)租。

　　因房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)，無合法建設(shè)手續(xù)而認定合同無效的案件占無效房屋租賃合同案件的絕大多數(shù)。因此上海浦東新區(qū)房產(chǎn)律師對這種情況進行詳細的說明。

　　【一】提供適租房屋是房屋租賃合同項下出租人的主要義務(wù)。通常情況下，出租人作為租賃房屋的管理人或?qū)嶋H控制人，對租賃房屋的實際狀況相較承租人而言應(yīng)更為清楚。

　　在租賃合同因房屋的違法性而無效時，承租人雖然對租賃房屋的狀況亦具有審慎的注意義務(wù)，但疏于注意的過錯程度較輕，應(yīng)對合同無效造成的損失承擔(dān)次要責(zé)任，具體責(zé)任比例由法院視案情酌定。

　　【二】如有證據(jù)證明承租人明知合同無效情形仍然承租房屋的，法院一般應(yīng)認定其與出租人存在同樣過錯，雙方對合同無效造成的損失承擔(dān)同等責(zé)任。

　　【三】如承租人在房屋租賃合同訂立過程中已盡到相應(yīng)注意義務(wù)，而出租人提供虛假材料致使承租人有理由相信租賃房屋合法的，對于合同無效造成的損失承租人原則上無需承擔(dān)責(zé)任。

　　根據(jù)上海浦東新區(qū)律師的經(jīng)驗，在處理房屋租賃合同無效后果時，法院要根據(jù)誠實信用原則，充分考慮當事人的過錯程度、房屋使用狀況、合同主體義務(wù)、合同履行情況等因素，在當事人之間合理分配責(zé)任，避免一方因合同無效而獲益，實現(xiàn)各方當事人之間利益的救濟與平衡。