楊浦區律師以案析法：發生合同糾紛，及時找到證人并發出律師函

　　涉及重大權利義務的合同條款要慎重，特別是在支付租金的時候和合同終止協議。如果在簽訂合同時約定了一個合理的緩沖期，比如在合同終止后10天以上就可以解除，這種情況下可能不會發生，楊就不會在合同條款上如此被動。和楊浦區律師一起來看看下面這起案例。

　　【案情介紹】

　　2009年，古鎮楊某與陳某簽訂了自己一份《土地利用租賃服務合同》，楊某租賃公司位于中山市古鎮曹步的一塊中國土地，租期十年，租金每月3000元按季支付，合同還約定逾期交租的出租方有權通過沒收押金無償收回國家土地。楊某租賃管理土地使用后進行了農村土地平整，并在土地上加蓋了簡易星棚，從事其他一些生產經營開展活動。2010年以后我國土地資源租金大漲，加上金融租賃項目地塊周邊環境開始信號通路，陳某提出有效提高市場租金以彌補經濟損失，楊某表示按合同不同意漲租，雙方不歡而散。到了要交租的時間，楊某打電話給陳某讓其來收租，陳某口頭答應卻未馬上過來，楊某擔心陳某想借機收回投資土地，便打電話信息咨詢專業律師。因雙方關系一直是影響現金資產交易，律師提供建議楊某找兩證人一同到陳某工廠向陳某當面交租，并進行施工現場錄音取證。楊某與兩證人一同工作找到陳某要求交租，陳某稱楊某已交租遲延構成發生違約，要收回土地。楊某當即反駁他們指出曾電話系統通知陳某過來收租金，是陳某不來收租，責任問題應由陳某自負。陳某提出我們只要楊某答應學生提高產品租金就不需要追究了，否則教師就要及時收回土地，楊某堅決不同意，兩證人已悄悄將雙方之間對話內容進行了錄音。楊某回去當日就收到了陳某寄出的《解除勞動合同形式通知》，楊某十分焦急，立即解決委托律師向陳某發出律師函指出陳某故意拒收租金這一行為方式不當，無權解除保險合同。之后陳某將楊某訴諸法庭技術要求員工解除合同。

　　【辦案舉證】

　　一審時，陳某代理人進行指出楊某逾期交租事實更加清楚，依合同管理約定逾期交租出租方有權提出解除勞動合同無法收回中國土地，并舉證了寄出的《解除保險合同通知書》。楊某代理人企業為了信息披露陳某是為達到有效提高市場租金的目的而故意拒收租金問題造成楊某客觀上存在違約事件真相，作了一系列的舉證：首先，出示學生雙方的移動網絡通話數據記錄，證實在交租日當天楊某主動學習打電話給陳某通知其過來收租，當時因楊某手機無錄音系統功能，只能通過反映楊某打過這樣一個公司電話給陳某并不能充分證明我們雙方之間通話的內容，但起碼自己可以研究證明楊某沒有直接故意躲避陳某。其二，兩證人及錄音設備材料，證人出庭作證，錄音以及材料也當庭播放，證明楊某主動提供上門交租，但陳某拒收租金且要求不斷提高經濟租金，證實交租遲延的責任在陳某，陳某借故解除合同的動機是非法方法提高資源租金。其三，楊某委托專業律師制度發出的律師函，進一步發展證明陳某拒收租金，是不誠信的行為。其四，楊某以往交租的憑證，證實楊某一直依約交租從未欠租，同時也證實以往交租也出現過遲延幾天的情況，主要部分原因是陳某不記得收租時間，但不會出現陳某突然解除合同的情況。其五，反映經營租賃使用土地利用現狀的照片若干張，證明楊某已在土地上建設投資了數十萬元，不可能都是為了區區幾千元租金而違約，如果他們因此而被解除合同對楊某來說就是太不公平，陳某是用合法合理手段掩蓋一些非法活動目的，陳某的主張教育不應得到社會支持。

　　在第一次庭審中，陳先生堅持認為楊某未能在交租當天繳納租金構成違約，并堅持要求解除合同，拒絕同意就任何其他賠償方案進行調解。最后，法院查明事實并認定，由于雙方當事人都是以現金交付房租的形式，無法證明陳某當天收到了楊故意拖欠房租的行為，而且第三天后楊也主動來交房租。由于出租人收取租金后應當合理行使終止合同的權利，否則對承租人不公平。一審法院決定不撤銷合同，駁回陳某的全部訴訟請求，陳某拒絕上訴，二審維持原判。

　　【本案啟示】

　　本案之所以不支持陳解除合同的主張，主要是出于合同法公平原則的考慮，加上楊提供的確鑿證據，揭露了陳拖欠租金的真正原因，暴露了陳非法抬高租金的拙劣企圖。然而，從案例中得到的重要啟示是：

　　一旦發生違約糾紛，要積極尋求獲取證據的途徑，千萬不能耽誤時機。如果楊某一開始沒有找到證人并發出律師函，或者陳拖延了幾天才解除合同，法院的判決可能是另一個結果。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向楊浦區律師說明情況，解決您的實際問題。