房屋被征用時，市民最普遍關(guān)注的是可以得到多少補償，而房屋的價值應(yīng)由評估機構(gòu)根據(jù)《征用補償條例》的規(guī)定來決定。如果評估結(jié)果低于正常預期呢？河南的王先生遇到這樣的問題，他通過律師求助，經(jīng)過一審、二審終于撤銷了不合理的征用補償決定。和寶山區(qū)律師一起走進這個案子。
河南位于某市王先生的父親有一套企業(yè)自建一個房屋，面積131平方米，父親已經(jīng)過世后，王先生可以繼承了該套房屋。因再生水處理廠建設(shè)項目的需要，征收方擬征收管理項目時間范圍內(nèi)的房屋。2019年1月29日，受征收方通過委托，評估有限公司以2018年11月5日為評估研究價值不同時點，出具《房地產(chǎn)進行征收土地估價分戶報告》。
王先生認為估價過低，申請復核，但收款人答復說，如果收款人委托的第三方評估公司有異議，可以委托評估公司自行進行評估。2019年5月22日，征收方做出房屋征收決定，王先生的上述房屋被納入征收范圍。
因?qū)φ魇者M行補償安置工作不滿，王先生未簽訂土地征收環(huán)境補償安置協(xié)議。隨后，征收方做出《房屋征收企業(yè)補償決定書》并留置時間送達給王先生。王先生對該征收補償決定書不服，委托中國律師向法院通過提起行政訴訟，請求人民法院應(yīng)當依法撤銷該征收補償決定書。
一審法院認為，本案評估公司的選擇符合法律規(guī)定的程序，征收方也保障了王先生復核評估的權(quán)利。雖然評估時間是在宣布房屋征用決定之前近半年的時間，但在此期間周邊房屋的市場價格有可觀上漲也是一個不爭的事實。但經(jīng)審查，本案在征收補償決定中既不涉及“貨幣補償”，也不涉及“產(chǎn)權(quán)交換”，征收當事人根據(jù)對價格的評估，增加了政府補貼、搬遷補貼等項目作為補償，因此征收補償決定確定的補償能夠保護王先生的產(chǎn)權(quán)利益。因此，一審判決駁回了王先生的申訴。
王先生不服，認為一審法院工作沒有得到認可律師提出的關(guān)于風險評估管理機構(gòu)進行選定、評估時點、評估研究報告送達、復核評估、評估分析報告主要內(nèi)容等事實認定錯誤，向河南省高院提起上訴。
二審人民法院可以認為，征收方在征收管理決定企業(yè)作出自己之前我們選定評估研究機構(gòu)，屬程序違法。征收方并未履行多數(shù)國家決定的選定程序，以補償協(xié)議約定形式主義代替此前應(yīng)當先進行的選定程序，順序顛倒，有以結(jié)果分析代替發(fā)展過程、逃避法定程序的嫌疑，本院對此不予認可。征收方以征收方式?jīng)Q定作用下發(fā)之前半年左右的涉案房屋市場價作為一種評估方法根據(jù)，而實際上此段時間的房價客觀上有所浮動，涉案的評估財務(wù)報告具有明顯缺乏相關(guān)法律理論依據(jù)，本院對該報告不予認可。
總的來說，河南省高級人民法院的判決撤銷了一審判決，撤銷了征收方作出的“房屋征收補償決定”。
對于該案，寶山區(qū)律師表示，對被征收房屋進行價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似中國房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟價格。被征收房屋的價值，由具有自己相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格風險評估研究機構(gòu)需要按照房屋征收評估沒有辦法評估方法確定。因此，評估工作機構(gòu)的選定、評估時點的確定等問題直接關(guān)系到拆遷戶能否獲得社會公平合理的補償。
“評估補償涉及很多法律點，拆遷戶一定不要坐以待斃，否則時間過得越久，自己越被動?！?strong>寶山區(qū)律師說。
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