實(shí)踐中，房屋買賣合同糾紛是非常常見(jiàn)的糾紛。常見(jiàn)的有開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶之間的房屋買賣合同糾紛、二手房買賣合同糾紛等，本次上海房產(chǎn)協(xié)議律師分享濟(jì)南中級(jí)人民法院發(fā)布的房屋買賣合同糾紛十大典型案例，供大家學(xué)習(xí)和參考！
房屋買賣合同糾紛十大典型案例
一、夫妻一方簽訂的房屋買賣合同的效力
【基本案情】
於某某與王某崗系夫妻關(guān)系，婚后兩人購(gòu)買了位于濟(jì)南市某小區(qū)房屋一套。王某濤與王某崗及濟(jì)南某中介公司簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定王某崗自愿出售該房屋，房屋售價(jià)90余萬(wàn)元。合同簽訂后王某濤累計(jì)支付房款70萬(wàn)元。合同簽訂后，王某崗、於某某取得了涉案房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，登記所有權(quán)人為於某某，共有權(quán)人為王某崗。之后王某崗對(duì)案涉房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并將房屋交付王某濤使用至今。於某某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。濟(jì)南某中介公司陳述簽訂合同時(shí)通過(guò)王某崗的電話向於某某核實(shí)了其是否同意賣房、與王某崗的關(guān)系，并審查了於某某的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書(shū)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，在王某崗與王某濤簽訂的《房屋買賣合同》簽訂時(shí)，王某崗出示了於某某、王某崗的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書(shū)復(fù)印件。濟(jì)南某中介公司亦證實(shí)2016年5月12日王某崗與於某某進(jìn)行了通話，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示進(jìn)行了核實(shí)。由此可知，王某崗就出售涉案房屋已與於某某達(dá)成一致。王某濤與王某崗簽訂《房屋買賣合同》時(shí)有理由相信王某崗有代理權(quán)，故王某崗簽署的《房屋買賣合同》應(yīng)視為王某崗與於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為合法有效，駁回了於某某的訴訟請(qǐng)求。
【典型意義】《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無(wú)權(quán)代理，但并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，應(yīng)視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。
二、未簽訂書(shū)面合同是否成立房屋買賣關(guān)系及一房二賣的法律后果
【基本案情】
張某某與未某某系夫妻關(guān)系。張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司于2014年達(dá)成307號(hào)房屋認(rèn)購(gòu)意向，約定認(rèn)購(gòu)房屋面積為70.48平方米，總價(jià)為2013712元，并確定首付款為1013712元，貸款1000000元。后未某某向濟(jì)南某置業(yè)公司付款1013712元。濟(jì)南某置業(yè)公司主張向張某某郵寄了《簽約邀請(qǐng)函》和《解除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)通知函》，在要求張某某簽署正式的商品房買賣合同無(wú)果后，通知張某某解除其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。張某某主張濟(jì)南某置業(yè)公司并未按照其留存的地址郵寄，并主張從未收到濟(jì)南某置業(yè)公司郵寄的上述材料。現(xiàn)濟(jì)南某置業(yè)公司將涉案房屋另行出售，張某某要求返還已付購(gòu)房款、利息并賠償損失1013712元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司雖未簽訂商品房買賣合同，但是雙方對(duì)于當(dāng)事人名稱、商品房的基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式等進(jìn)行了確認(rèn)，濟(jì)南某置業(yè)公司亦按照雙方約定收取購(gòu)房款，故張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司之間成立商品房買賣合同關(guān)系。濟(jì)南某置業(yè)公司明確認(rèn)可涉案房屋已經(jīng)另行出售，無(wú)法繼續(xù)履行合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，判令濟(jì)南某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還張某某已經(jīng)支付的購(gòu)房款、購(gòu)房款利息并賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的損失。
【典型意義】本案涉及兩個(gè)典型問(wèn)題。
一是雙方未簽訂書(shū)面買賣合同或僅簽訂了購(gòu)房意向書(shū)，是否成立房屋買賣合同關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系的關(guān)鍵在于是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即當(dāng)事人名稱、商品房的基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式等。如具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，雙方成立商品房買賣合同關(guān)系。
二是一房二賣的后果。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。濟(jì)南某置業(yè)公司在與張某某雖未簽訂商品房買賣合同，但雙方已經(jīng)成立房屋買賣合同關(guān)系，濟(jì)南某置業(yè)公司在收取首付款后，又將涉案房屋另行出售，應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款及已付購(gòu)房款利息并賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的損失。
八、非單位成員購(gòu)買單位集資建房合同無(wú)效
【基本案情】山東省省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、山東省發(fā)展和改革委員會(huì)、濟(jì)南市人民政府出具一系列文件，山東某某工程公司取得了以其現(xiàn)有存量土地通過(guò)職工集資建房的方式建設(shè)職工住宅建房的相關(guān)手續(xù)，后經(jīng)山東省省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì)決定，將該部分房屋納入房改范疇。李某與山東某某工程公司簽訂了《山東某某工程集團(tuán)有限公司職工集資建房房屋分配合同》一份，約定李某購(gòu)買山東某某工程公司建設(shè)的401號(hào)房屋一套。李某并非山東某某工程公司單位職工，李某已交付了全部購(gòu)房款，山東某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，李某要求山東某某工程公司承擔(dān)逾期辦證違約金。山東某某工程公司主張涉案房屋系職工集資建房，已納入省直房改范疇，李某并非山東某某工程公司職務(wù)，無(wú)法參加房改，故無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)登記。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋系山東某某工程公司為解決本單位職工住房困難，利用劃撥土地經(jīng)相關(guān)主管部門按各自職能審批后，由山東某某工程公司單位職工自籌資金所建。涉案的買賣合同明確載明系山東某某工程公司單位職工集資建房房屋分配合同，李某不具有山東某某工程公司單位職工的身份，李某明知其不具有職工的身份而簽訂該合同，損害了國(guó)家及山東某某工程公司單位其他職工的利益，為無(wú)效合同。因李某與山東某某工程公司簽訂合同為無(wú)效合同，該合同自簽訂時(shí)自始無(wú)效，李某主張山東某某工程公司應(yīng)支付逾期辦理房產(chǎn)證的損失，不予支持。
【典型意義】建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定，單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房在優(yōu)先滿足單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售，而是由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售或者以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。單位集資合作建房屬于建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》所禁止對(duì)外公開(kāi)出售的房產(chǎn)。因此，單位集資合作建房出售給非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，勢(shì)必違反國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的有關(guān)政策性規(guī)定，破壞社會(huì)管理秩序，應(yīng)為無(wú)效。
九、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任
【基本案情】濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定祁某購(gòu)買濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的201號(hào)房屋，并對(duì)房屋價(jià)格、付款方式等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，祁某依約支付了購(gòu)房款。濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司一直未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買賣合同，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款及利息，并賠償其損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，涉爭(zhēng)房產(chǎn)未取得商品房預(yù)售許可證明，至起訴前仍未取得，故雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司未明確告知祁某涉案商品房未取得商品房預(yù)售許可證，存在故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證之情形，不僅應(yīng)當(dāng)返還祁某已經(jīng)繳納的購(gòu)房款及利息，還應(yīng)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
【典型意義】本案的典型意義在于：一是購(gòu)房人在購(gòu)買商品房特別是在建的商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)著重審查開(kāi)發(fā)商是否取得了商品房的預(yù)售許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同。建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》中對(duì)于買受人購(gòu)買的商品房為現(xiàn)房或預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及商品房預(yù)售許可證號(hào)等內(nèi)容均有明確規(guī)定。作為購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)著重予以關(guān)注。二是開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具備下列情形之一的，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房售預(yù)售許可證明…”濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司使用的商品房銷售合同文本中故意刪減了《商品房買賣合同示范文本》中列明的預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及商品房預(yù)售許可證號(hào)等重要內(nèi)容，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司存在主觀上隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的故意，在返還購(gòu)房人已付購(gòu)房款及利息的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
十、二手房買賣中出售人違約，合同不僅應(yīng)繼續(xù)履行，出售人還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
【基本案情】梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合同，將侯某某名下房屋出售給曹某，約定付款方式為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶當(dāng)日前，曹某將首付房款685000元存入指定賬戶，剩余房款1550000元采取商業(yè)貸款方式，約定曹某在合同簽訂之日支付定金5萬(wàn)元。雙方就違約責(zé)任約定2016年6月20日去辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；如任一方未按本協(xié)議約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向本合同房屋買賣的向?qū)Ψ街Ц侗竞贤偡靠?‰的違約金或者違約方承擔(dān)合同總房?jī)r(jià)30%的違約金。曹某依約支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某將曹某的購(gòu)房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份實(shí)際接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過(guò)戶手續(xù)。曹某主張繼續(xù)履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手續(xù)，并協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，曹某在履約過(guò)程中，已經(jīng)根據(jù)合同約定支付定金及首付款，侯某某以退回已經(jīng)收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續(xù)履行合同，且侯某某未按合同約定解除涉案房屋的抵押手續(xù)，存在違約行為。曹某要求侯某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，并協(xié)助其辦理涉案房屋解押、過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。涉案合同約定了雙方的違約責(zé)任，侯某某在履約過(guò)程中存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。故判決涉案合同繼續(xù)履行，侯某某協(xié)助辦理涉案房屋的抵押登記解除手續(xù)及過(guò)戶手續(xù)，并根據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。
【典型意義】自2016年下半年以來(lái)，濟(jì)南二手房房?jī)r(jià)飆升，出賣方找多種借口不履行合同，不再出售房屋，對(duì)此法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)保護(hù)守約方的利益，保護(hù)交易安全和穩(wěn)定性，不能輕易否定合同效力。對(duì)于想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續(xù)履行合同的同時(shí)，違約方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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