上海房產(chǎn)糾紛律師解讀：預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異導(dǎo)致的糾紛

　　作為一名上海房產(chǎn)糾紛律師，我經(jīng)常遇到預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異導(dǎo)致的糾紛。這類(lèi)糾紛不僅涉及復(fù)雜的法律條款，還關(guān)系到交易雙方的切身利益。本文將從法律角度對(duì)預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異導(dǎo)致的糾紛進(jìn)行深入剖析，并探討其背后的法律問(wèn)題和社會(huì)影響。

　　一、預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的背景

在現(xiàn)代社會(huì)，購(gòu)房者往往通過(guò)開(kāi)發(fā)商提供的樣板房來(lái)了解所購(gòu)商品房的信息。樣板房的設(shè)置，旨在讓購(gòu)房者直觀地感受房屋的結(jié)構(gòu)、布局和裝修效果，從而作出購(gòu)房決定。然而，由于種種原因，預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的情況時(shí)有發(fā)生，這不僅影響了購(gòu)房者的居住體驗(yàn)，還可能引發(fā)一系列法律糾紛。

　　二、法律框架與責(zé)任劃分

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如果設(shè)置了樣板房，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致。如果未作說(shuō)明，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。這一規(guī)定為購(gòu)房者提供了法律保障，明確了開(kāi)發(fā)商在樣板房設(shè)置和使用方面的法律責(zé)任。

　　在預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的情況下，責(zé)任劃分主要取決于以下幾個(gè)方面：

　　合同約定：如果購(gòu)房合同中明確規(guī)定了樣板房與實(shí)際交付房屋的一致性，而實(shí)際交付的房屋與樣板房存在顯著差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　舉證責(zé)任：購(gòu)房者在主張權(quán)利時(shí)，需要承擔(dān)舉證責(zé)任，證明實(shí)際交付的房屋與樣板房存在顯著差異，并且這種差異對(duì)購(gòu)房者的居住體驗(yàn)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

　　開(kāi)發(fā)商的說(shuō)明義務(wù)：如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中未對(duì)樣板房與實(shí)際交付房屋的一致性作出明確說(shuō)明，即使合同中沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　三、案例分析

案例一：臧女士的案件

臧女士在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了一套精裝房，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的樣板房實(shí)地看了樣，雙方簽了合同。然而，收房時(shí)臧女士發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商交付的房屋和售房時(shí)的承諾差距甚大，且房屋存在嚴(yán)重的裝修質(zhì)量問(wèn)題。臧女士找到開(kāi)發(fā)商，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商早已把樣板房拆除，而且說(shuō)雙方對(duì)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有約定，交付的房屋沒(méi)有問(wèn)題。

　　在這個(gè)案例中，雖然開(kāi)發(fā)商已把樣板房拆除，但是臧女士可以提供參觀樣板間時(shí)拍攝的視頻照片、銷(xiāo)售宣傳圖、與銷(xiāo)售人員的聊天記錄等證據(jù)，證明開(kāi)發(fā)商在售房廣告中以精裝修房屋為賣(mài)點(diǎn)，而臧女士當(dāng)時(shí)有足夠理由相信交付的房屋具有與樣板間一致的精裝修效果。這對(duì)房屋價(jià)格有重大影響，與自己是否購(gòu)買(mǎi)這套房屋具有直接因果關(guān)系。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供承諾的精裝修，導(dǎo)致臧女士喪失了這部分利益，可以要求開(kāi)發(fā)商按照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)核準(zhǔn)的備案銷(xiāo)售均價(jià)中的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，賠償自己這部分損失。

　　案例二：韓先生的案件

2013年8月，韓先生考察完某樓盤(pán)的樣板房后決定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的一套期房，之后與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)等待，韓先生終于等來(lái)收房，但發(fā)現(xiàn)主臥室窗戶的高度明顯小于其購(gòu)買(mǎi)時(shí)銷(xiāo)售人員帶其參觀的同戶型樣板房的窗戶尺寸。韓先生拒絕收取該套房屋，后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，遂訴至法院。法院審理后認(rèn)為，涉案房屋窗戶的尺寸與樣板房窗戶的尺寸相差53厘米，且開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員并未針對(duì)窗戶尺寸的區(qū)別向韓先生作特別的說(shuō)明，考慮到更改涉案窗戶尺寸存在難度，且可能更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，故酌情判決由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賠償韓先生損失20000元。

　　四、法律建議與改進(jìn)措施

（一）加強(qiáng)法律咨詢與教育

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分了解并遵守相關(guān)法律法規(guī)，建議在交易前咨詢專(zhuān)業(yè)的律師，了解交易過(guò)程中可能涉及的法律問(wèn)題，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

　　（二）完善合同條款

購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)明確約定樣板房與實(shí)際交付房屋的一致性，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中明確說(shuō)明樣板房的用途和限制條件。同時(shí)，合理分配風(fēng)險(xiǎn)，確保雙方都清楚自己的責(zé)任和義務(wù)。

　　（三）加強(qiáng)監(jiān)管與執(zhí)法

政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，確保其在銷(xiāo)售過(guò)程中嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，防止虛假宣傳和欺詐行為的發(fā)生。同時(shí)，加大對(duì)違法違規(guī)行為的處罰力度，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　（四）提高法律意識(shí)

政府和社會(huì)各界應(yīng)加強(qiáng)對(duì)法律知識(shí)的宣傳和教育，提高公眾的法律意識(shí)和維權(quán)能力。特別是購(gòu)房者，應(yīng)學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益，遇到問(wèn)題時(shí)及時(shí)尋求專(zhuān)業(yè)律師的幫助。

　　五、法律后果與社會(huì)責(zé)任

（一）法律責(zé)任

在預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的情況下，若因違反相關(guān)法律法規(guī)導(dǎo)致糾紛，交易雙方可能面臨法律責(zé)任。例如，未按照合同約定支付款項(xiàng)、未按照法律規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記等，均可能導(dǎo)致違約責(zé)任。

　　（二）社會(huì)影響

預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的問(wèn)題不僅影響交易雙方的權(quán)益，還對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化交流等方面產(chǎn)生影響。合理的房產(chǎn)交易可以促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步。

　　（三）道德責(zé)任

房產(chǎn)交易雙方應(yīng)以誠(chéng)信為本，尊重對(duì)方的合法權(quán)益。通過(guò)合法、合規(guī)的交易行為，維護(hù)社會(huì)的公平正義。

　　六、結(jié)語(yǔ)

站在上海房產(chǎn)糾紛律師的角度，我認(rèn)為預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的問(wèn)題需要我們以開(kāi)放、包容的心態(tài)去面對(duì)和解決。通過(guò)加強(qiáng)法律咨詢與教育、完善合同條款、加強(qiáng)監(jiān)管與執(zhí)法等措施，我們可以有效減少法律風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　七、未來(lái)展望

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)交易中涉及的法律法規(guī)將不斷完善，為房產(chǎn)交易提供更加明確的法律指引。同時(shí)，也希望社會(huì)各界共同努力，提高法律意識(shí)，共同維護(hù)一個(gè)公平、正義的交易環(huán)境。

　　總之，預(yù)售房產(chǎn)交付時(shí)與樣板間存在顯著差異的問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜而重要的議題。我們需要以開(kāi)放、包容的心態(tài)去面對(duì)和解決這些問(wèn)題，通過(guò)法律手段和社會(huì)共同努力，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　八、結(jié)語(yǔ)

作為上海房產(chǎn)糾紛律師，我建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格影響較大的事項(xiàng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，同時(shí)在收房時(shí)擦亮眼睛，發(fā)現(xiàn)房屋“貨不對(duì)板”的時(shí)候要及時(shí)維權(quán)。法律鏈接《中華人民共和國(guó)合同法》第十五條 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第一百六十八條 憑樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。