房屋實際出資人能對抗法院強制執行?借名買房案例

　　“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。針對國家及地方政府部門出臺的限購限貸政策，“借名買房”似乎成為了一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，“借名買房”的行為在現實生活中也越來越普遍。殊不知，“借名買房”有很多法律風險，常見的風險之一就是，當登記購房人對外負有債務時，登記購房人名下的房屋可能被債權人申請查封并拍賣。房屋實際出資人能對抗法院強制執行?下面借名買房的案件

　　案例：郭開明與楊慧敏系夫妻關系，郭愛茹系二人之女。李程與劉素蘭系夫妻關系。郭愛茹與張毅原系夫妻關系，二人于2020年1月協議離婚。李程與張毅系朋友關系。
 

　　法院于2018年1月15日作出(2017)津0102民初3681號民事判決書,判決：

　　一、確認原告李程與被告張毅之間的關于天津市河東區怡祥園3-2-603-604號房屋的買賣合同無效；

　　二、本判決生效之日起十日內，被告張毅返還原告李程、劉素蘭購房款1250000元；

　　三、本判決生效之日起十日內，被告張毅賠償原告李程、劉素蘭損失1500000元；

　　四、被告郭愛茹對本判決第二、三項承擔連帶責任；五、駁回原告李程、劉素蘭的其他訴訟請求。

　　判決生效后，被告張毅、郭愛茹未履行民事判決書確定的給付義務，李程、劉素蘭于2018年6月12日向法院申請執行，法院于2019年7月2日作出執行裁定書裁定“凍結、劃撥張毅、郭愛茹銀行存款2820300元或查封其等值財產”。法院又于2019年12月30日對郭愛茹、郭開明名下河東區昕旺南苑1-1-703房屋實施了查封。

　　在執行過程中，楊慧敏、郭開明提出書面異議，申請解除法院對河東區昕旺南苑1-1-703房屋的查封。2020年12月2日法院作出的(2020)津0102執異259號執行裁定書，裁定駁回楊慧敏、郭開明的異議申請。

　　另查，2010年1月15日，郭愛茹、郭開明與案外人天津陽光鑫地投資有限公司簽訂《天津市商品房買賣合同》，購買本市河東區房屋，價款為595677元，首付款445677元，余款為郭愛茹貸款。房屋所有權證顯示，房屋為郭愛茹、郭開明共有，各占50%份額。
 

　　楊慧敏、郭開明向法院提出訴訟請求：

　　1.請求貴院不執行郭愛茹名下位于天津市河東區的房屋并解除針對該房屋的查封；

　　2.涉訴房屋確認郭開明和楊慧敏所有；

　　3.訴訟費由被告承擔。

　　事實和理由：關于貴院受理并執行的李程、劉素蘭申請郭愛茹、張毅房屋買賣合同糾紛執行一案，貴院將郭開明及郭愛茹名下位于天津市河東區房屋予以查封。郭愛茹并非涉案房屋的實際所有權人，該房屋僅是登記在其名下，原告作為涉案房屋的實際出資人和實際所有權人，對該房屋享有實際的完整所有權，原告認為法院查封并執行郭愛茹名下天津市河東區的房屋有誤。綜上，原告作為案外人對貴院查封執行的郭愛茹名下房產的實際所有權人，為此提起訴訟，望判如所請。
 

　　李程、劉素蘭均辯稱，請求法院駁回原告全部訴請。

　　1、查封等執行措施無誤，原告所述的沒有事實和法律依據；

　　2、原告應先對被查封的郭愛茹房屋確權，界定本案由項下的主體資格；

　　3、不動產以登記為準，郭愛茹為昕旺南苑持證人，與郭開明之間有明確的財產分配登記，已經滿足執行的條件；

　　4、二原告及被告郭愛茹之間為父母子女關系，三人之間無論是共同出資買房還是出資購買均符合日常的常理。

　　本案提起訴訟，目的是配合被告郭愛茹拖延執行逃避債務不排除虛假訴訟的可能，且二原告與郭愛茹之間財產約定不能對抗第三人。

　　郭愛茹辯稱，房子不是我出資購買的，沒有參與房屋的買賣還款，都是原告自己買的，原告有收入，賣了老房子的錢付新買房屋的首付，也由二原告還貸。涉訴房屋是二原告唯一住房，沒有其他住房。二原告想還貸后辦理產權證，才發現被查封。表示同意二原告的訴訟請求。

　　法院審理后認為，郭愛茹系生效法律文書確定的被執行人，其對于涉案房屋享有50%份額，法院執行實施部門依據其對房屋享有的共同共有權以及應當履行的債務，對涉案房屋采取查封措施，該強制執行措施于法有據，且該查封行為并不影響或侵害郭開明對涉案房屋享有共同共有權的狀態，故該查封措施并無不當。

　　關于二原告提出，二人系借用郭愛茹貸款資格購房，實際為自己交納首付款并還貸，故辦理產權證時登記為郭愛茹與郭開明共有，由郭愛茹占有50%份額，其所述情形屬于借名買房。法律明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。法律還規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。因此，房屋所有權仍歸屬于出名人。同時，借名人與出名人之間通常存在借名買房的約定，除房屋登記在出名人名下外，由借名人實際占有、使用、收益或者處分，但該約定僅為內部約定，并不具有對抗善意第三人的效力，更不能起到阻卻執行的作用；借名買房的行為通常是為了規避國家法律法規或者相關政策規定，借名人對該行為可能帶來的風險應為明知。故根據風險自擔及比例原則，法院對二原告以借名人身份要求排除執行的訴訟請求不予支持。

　　關于二原告主張涉案房屋的首付款系其出售原住房后用賣房款支付，并由郭開明通過郭愛茹銀行賬戶按月歸還貸款，并以此為由要求確認郭愛茹所占50%房屋份額歸二原告所有，其所提證據不能證實其主張，故對二原告此項訴訟請求，法院亦不予支持。

　　綜上所述，判決如下：駁回楊慧敏、郭開明的訴訟請求。上海市離婚房產糾紛律師