上海專業(yè)房產(chǎn)律師來講講買房時簽訂的購房意向書是否有法律效力

　　買房子是人生中的大事。在購買房子之前，經(jīng)常需要深思熟慮并協(xié)商條款。同時，采購資金和采購程序都需要時間來準備。為了避免錯過高質量的房子，在正式買房之前，先簽訂一份“意向書購買”“預購”“價格協(xié)議”等協(xié)議是一個不錯的選擇。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下相關的內容。

　　經(jīng)初步協(xié)商，房屋買賣雙方簽訂了《購房意向書》、《預訂單》、《價格協(xié)議書》等協(xié)議，但雙方就房屋買賣達成了意向，法律上并未正式建立房屋買賣合同關系。但協(xié)議對預購房屋的基本情況、房價款、付款方式等事項達成約定的，該約定已經(jīng)具有合同的主要內容，除當事人另有約定外，該約定可視為房屋買賣合同；如果該協(xié)議包含了購房合同的主要內容，且出賣人已按約定接受了購房款，則該協(xié)議應視為房屋買賣合同，雙方應按合同履行義務。

　　2016年7月4日，原告黃某作為企業(yè)委托方、被告胡某作為出賣方、某策公司可以作為一種委托居間人，簽訂中國房地產(chǎn)市場買賣居間服務協(xié)議選擇一份，約定：原告進行委托某策公司成立居間信息中介機構購買或者被告是否位于紹興市的房產(chǎn)，房屋面積為184平方米，房屋總價款為1495000元，2016年7月23日支付首付房款45萬元（原告立契后打首付于被告）。

　　2016年8月23日支付房款1045000元，被告于2016年9月1日之前交房，被告立契后，契稅政策補貼歸原告認為所有，原告為表示對某策公司居間活動提供的房地產(chǎn)之購買自己誠意，向某策公司產(chǎn)品交付使用意向金20000元，一旦發(fā)現(xiàn)被告沒有接受我們上述分析購買生活條件并簽收本協(xié)議，則該意向金自行管理轉為購房定金，任何國家一方出現(xiàn)違約，都需賠償該定金的雙倍工資金額方面給予幫助對方。

　　被告愿意將上述研究房地產(chǎn)行業(yè)通過某策公司出賣給原告，并同意將原告所付意向金轉為購房定金后由居間方代收保管，屆時轉為過戶交易費用，雙方于2016年8月22日到紹興市房產(chǎn)價格買賣房管窗口單位簽訂相關房地產(chǎn)經(jīng)濟買賣勞動合同，協(xié)議同時還對我國其他重要事項問題作了明確約定。

　　協(xié)議之間簽訂當日，原告支付給某策公司對于購房行為意向金20000元。某策公司經(jīng)過多次催促被告人在辦理建設房屋土地買賣業(yè)務手續(xù)，但被告以工作忙、沒時間為由政府拒絕他們辦理。2016年9月被告將訟爭房屋出賣給他人，并辦理了一些房屋過戶登記，遂成訟。另經(jīng)該院委托資產(chǎn)評估，訟爭房屋在2016年12月22日的評估社會價值為人民幣2208000元，評估費為6520元。

　　一審法院認為，依法成立的合同受法律保護，雙方應當按照合同履行。原、被告簽訂房產(chǎn)買賣中介協(xié)議，約定被告將涉案房屋出售給原告。雙方已形成買賣合同關系，原告支付了購買意向金。被告在未與原告解除房屋買賣合同的情況下將涉案房屋出售給他人，致使原、被告無法履行房屋買賣合同，原告購房目的無法實現(xiàn)。

　　因此，被告的行為屬于根本違約，原告有權依法解除合同，并要求被告承擔違約責任。因此，原告要求解除協(xié)議，雙倍返還定金。我國《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，給對方造成損失的，賠償金額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的因違約可能造成的損失。

　　因此，上海房產(chǎn)糾紛律師認為，原告要求賠償房屋差價的訴訟請求于法有據(jù)?，F(xiàn)原告又主張了定金，且定金不足以彌補原告的實際損失，且定金與賠償損失之和不應高于違約造成的損失，故原告應從房屋差價賠償款中扣除定金2萬元，其余69、3萬元由本院支持。