出賣人死亡后是否繼續履行房屋買賣合同？上海房產糾紛律師來回答

　　限購政策的出臺將致使無購房資格管理的人所簽訂的房屋進行買賣合同內容無法通過繼續履行，直接影響導致企業合同能否可以解除、解除權的歸屬、行使等問題的產生。上海房產糾紛律師帶您了解一下具體的情況。

　　根據《2015年全國民事審判工作會議紀要》第二十八條第二款精神，房屋買賣合同簽訂后，因執行住房限購政策，當事人無法辦理房屋權屬變更登記，買受人請求解除合同，要求出賣人返還已收購房款或定金的，其請求可以支持。

　　如限購政策的出臺導致企業房屋進行買賣合同管理無法選擇繼續履行，并構成一個不可抗力情形，則依據《合同法》第94條第1項之規定，任何一方當事人自己擁有房屋買賣合同的法定解除權，可以提供依據《合同法》第96條之規定通過相關通知工作方式能夠行使解除權，司法社會實踐中也可以作為直接向人民法院起訴請求解除勞動合同。

　　如果限購政策的出臺導致房屋買賣合同無法繼續履行，構成情節變更，則根據合同法第二十六條第二款的解釋，任何一方都可以直接起訴人民法院解除合同。

　　依照合同法第九十七條的規定，可以解除房屋買賣合同的，解除合同后未履行的，應當終止履行； 已經履行的，根據合同的履行情況和性質，當事人可以要求賠償，可以采取其他補救措施，有權要求賠償損失；根據2015年《全國民事司法會議紀要》第二十八條第二款的精神，買方可以要求賣方退還收到的購房款或者押金。

　　在限購政策導致買賣合約無法繼續履行的情況下，當事人的違約行為主要表現為延遲履行合約，例如一方在簽訂合約后延遲履行合約義務，如因限購政策而不能繼續履行合約，而合約未能及時在互聯網上簽訂或存檔，則根據合約法第九十七條及第一百一十三條的規定，當事人可能會面對另一方提出的 liquidated damage 及其他損害賠償（例如房屋市場價差的損失）。

　　經紀人中買賣雙方的關系及其解決方法。根據合同法第四百二十六條、第四百二十七條的規定，中介機構對合同的訂立作出貢獻后，委托人應當按照約定支付報酬； 中介機構對合同的訂立沒有作出貢獻的，不得要求報酬，但可以要求委托人支付從事中介活動的必要費用。

　　如果居間合同約定的服務只是為了促成當事人之間簽訂房屋買賣合同，除合同另有約定外，居間人有權在買賣雙方簽訂合同后向委托人收取居間報酬。即使因限購政策出臺導致買賣合同無法繼續履行，委托人也無權要求中介返還已支付的中介報酬。但中介報酬過高的，人民法院可以根據案件具體情況和公平原則適當降低（參考《2011年全國民事審判工作會議紀要》第二十二條）

　　在二手房市場中，房地產中介機構在房地產中介機構參與的交易中發揮著重要作用，買賣雙方通常會簽訂房屋買賣合同和中介服務合同，而這種合同中的中介服務合同往往不僅限于促進房屋買賣合同的訂立，還包括轉讓代理等全套房屋買賣服務。

　　在房屋買賣合同的履行過程中，對于出賣人死亡后是否繼續履行房屋買賣合同，學術界存在兩種完全不同的觀點。

　　第一種觀點可以認為，依據《物權法》第9條第1款的規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法管理登記，發生發展效力；未經登記，不發生效力，但法律法規另有相關規定的除外。”雖然買受人沒有按照自己房屋買賣雙方合同支付了購房款，但由于我國尚未辦理過戶登記，該房屋的所有權問題并沒有實際發生風險轉移，買受人只享有勞動合同以及債權。

　　上海房產糾紛律師認為，在這種情況下，如果由于購買限制政策而不能繼續合同，委托人一般可以以不可抗力或情況變化為由拒絕支付中介服務費用，但是，中介人可以要求客戶支付開展中介活動所發生的必要和合理的費用（本著2015年全國民事司法會議議事錄第30條的精神）。