出租方擬將出租房屋改造他用的合同能否終止？上海房產糾紛律師來回答

　　在出租房屋過程中，如果出租方想要對房屋進行改造或重建，可能會導致租賃雙方之間的合同終止。那么出租方擬將出租房屋改造他用，是否屬于租賃房屋重建或改造的合同終止的情形呢？上海房產糾紛律師就來為您講講有關的情況是怎樣的。

　　一、案例分析

　　根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，當合同的履行因不可抗力或者對方的原因不能實現，根據合同的性質、目的，或者合同的約定，可以解除合同或者中止合同的履行。因此，出租方擬將出租房屋改造他用，是否屬于合同終止，需要具體分析合同的約定及法律規定。

　　在中國，不同地區有不同的規定，本文以上海地區為例進行分析。根據《上海市房屋租賃管理條例》第十九條的規定，租賃房屋重建、改造的，應當由出租人提前三個月書面通知承租人，并經雙方協商一致。如果承租人不同意重建、改造的，出租人應當繼續履行合同；如果承租人同意重建、改造的，出租人應當依法依規進行重建、改造，同時應當減少租金，或者在租期屆滿前免除相應租金。

　　因此，如果出租方擬將出租房屋改造他用，應當提前三個月書面通知承租人，并征得承租人的同意。如果承租人同意改造，出租方應當依法依規進行改造，并減少租金或免除相應租金。如果承租人不同意改造，出租方應當繼續履行合同。

　　二、法律分析

　　1.關于租賃房屋重建、改造的規定

　　根據《上海市房屋租賃管理條例》第十九條的規定，出租方擬將出租房屋改造他用，應當提前三個月書面通知承租人，并經雙方協商一致。如果承租人同意改造，出租方應當依法依規進行改造，并減少租金或免除相應租金。

　　如果承租人不同意改造，出租方應當繼續履行合同。因此，出租方在改造出租房屋前，需要提前告知承租人并征得其同意。如果承租人同意改造，則出租方需要依法依規進行改造，并減少租金或免除相應租金；如果承租人不同意改造，則出租方需要繼續履行合同。

　　2.關于合同變更的規定

　　根據《中華人民共和國合同法》第四十五條的規定，當事人一方要求變更合同的，應當與對方協商，并根據變更情況及時修改合同。如果變更合同，應當按照合同的簽訂程序和內容，重新簽訂或者補充合同條款；變更的合同條款應當明確表示或者書面確認。因此，如果出租方想要對租賃合同進行變更，需要與承租人協商，并按照合同的簽訂程序和內容重新簽訂或補充合同條款，變更的內容應當明確表示或書面確認。

　　3.關于合同解除的規定

　　根據《中華人民共和國合同法》第五十條的規定，當事人一方違反合同約定，導致合同不能履行的，另一方可以解除合同，并有權要求違約方承擔違約責任。因此，如果出租方在未經承租人同意的情況下擅自改造出租房屋，違反了合同約定，承租人有權解除合同，并要求出租方承擔違約責任。

　　4.關于合同履行的規定

　　根據《中華人民共和國合同法》第六十三條的規定，當事人應當按照約定履行合同義務。合同約定不明確或者違反法律、行政法規的，應當按照誠信原則履行。因此，出租方應當按照合同約定履行合同義務，不得擅自改變合同條款或違反約定。

　　三、結論

　　根據以上分析，如果出租方想要對出租房屋進行改造他用，應當提前三個月書面通知承租人，并征得承租人的同意。如果承租人同意改造，出租方應當依法依規進行改造，并減少租金或免除相應租金。如果承租人不同意改造，出租方應當繼續履行合同。如果出租方在未經承租人同意的情況下擅自改造出租房屋，違反了合同約定，承租人有權解除合同，并要求出租方承擔違約責任。

　　在上海地區，與此相關的法律法規有：

　　1.《中華人民共和國合同法》 2.《中華人民共和國物權法》 3.《上海市房屋租賃管理條例》

　　上海房產糾紛律師提醒大家，根據上述法律法規及相關司法解釋，本案中出租方擬將出租房屋改造他用，需要提前告知承租人并征得其同意。如果承租人同意改造，則出租方需要依法依規進行改造，并減少租金或免除相應租金；如果承租人不同意改造，則出租方需要繼續履行合同。如果出租方在未經承租人同意的情況下擅自改造出租房屋，違反了合同約定，承租人有權解除合同，并要求出租方承擔違約責任。