金山律師教你如何處理在談判搬遷補(bǔ)償時(shí)出現(xiàn)的信息不對稱問題

　　在拆遷過程中，拆遷單位與拆遷戶之間的信息不平等造成了各種問題，由于賠償談判無法達(dá)成協(xié)議，經(jīng)常發(fā)生非法、暴力的拆遷行為。在一些地方，打著不同建筑的旗號，要求征收和拆除的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使房屋被視為非法建筑，因此很少或根本沒有補(bǔ)償，還有未經(jīng)國家批準(zhǔn)的拆遷消息。今天，金山律師將回答如何處理在談判搬遷補(bǔ)償時(shí)出現(xiàn)的信息不對稱問題，及法律對這些問題的規(guī)定。

　　一、違章建筑企業(yè)認(rèn)定理論依據(jù)航拍圖的問題

　　利用歷史航空照片和衛(wèi)星地圖來確定房屋是否是非法建造的做法太普遍了。《國有土地征收補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定： “房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織對征收范圍內(nèi)的房屋的所有權(quán)、所在地、使用建筑面積進(jìn)行調(diào)查登記，拆遷戶應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)向被征收房屋范圍內(nèi)的拆遷戶公布。”拆遷范圍內(nèi)的房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查登記，但是，根據(jù)歷史航空照片和衛(wèi)星地圖判定房屋為非法建筑物是無效的。

　　二、房屋拆遷補(bǔ)償企業(yè)價(jià)值分析評估的問題

　　依據(jù)《國有土地上征收與補(bǔ)償條例》第十九條也有一些相關(guān)法律規(guī)定，“對被征收房屋使用價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似中國房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有自己相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評估研究機(jī)構(gòu)需要按照房屋征收評估沒有辦法評估方法確定。對評估分析確定的被征收房屋信息價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格影響評估工作機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)銷售價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)文化建設(shè)項(xiàng)目主管部門應(yīng)該制定，制定教學(xué)過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)主義公開征求意見。”

　　在此提醒大家?guī)c(diǎn)，參與拆遷征用環(huán)節(jié)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該為拆遷辦公室和拆遷戶選擇咨詢方式，咨詢方式不能由大多數(shù)人決定，隨機(jī)選擇等方式來確定。拆遷辦告訴我們，我們單方面決定一個(gè)評估機(jī)構(gòu)是違法的。我們可以在收到房屋評估報(bào)告后，核實(shí)作出相關(guān)報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)的資格，確認(rèn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告的有效性。

　　對房屋拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格偏低有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評估報(bào)告后10日內(nèi)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核。如對復(fù)核有異議，也應(yīng)在10日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價(jià)委員會(huì)申請鑒定。注意不要超過時(shí)間限制。

　　第一次拆遷賠償后口頭承諾

　　很多不同地方我們還會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)拆遷辦“忽悠”拆遷戶簽署低于當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、口頭承諾拆遷征地補(bǔ)償安置工作方案后不認(rèn)賬、簽了拆遷補(bǔ)償網(wǎng)絡(luò)協(xié)議搬走多年拿不到應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償款、安置房等情況。在《國有土地上征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》中第二十七條明確規(guī)定，“實(shí)施對于房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出一個(gè)房屋征收環(huán)境決定的市、縣級以上人民需要政府對拆遷戶給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，拆遷戶應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定或者國家補(bǔ)償制度決定因素確定的搬遷期限內(nèi)沒有完成搬遷。”簡單問題來說，在拆遷活動(dòng)過程中得到補(bǔ)償安置應(yīng)到位后再拆遷。

　　對于征拆環(huán)節(jié)中的各種社會(huì)問題，相關(guān)的法律政策法規(guī)其實(shí)我們已經(jīng)沒有明確地進(jìn)行了設(shè)計(jì)規(guī)范發(fā)展要求，但總是會(huì)有一些個(gè)別的拆遷辦，以偷拆、騙拆、強(qiáng)拆等非法的手段進(jìn)行侵害大眾的利益。法律賦予每一位中國公民教育可以通過獲得自己的權(quán)利，及時(shí)且合法合理有效的救濟(jì)，才可以得到保障每一位拆遷戶的合法權(quán)益。

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