上海房產(chǎn)官司的律師答一梯一戶變兩戶誰的責(zé)任

　　作為一個普通人，買房們生活中的一件大事。在買房之前，消費者往往首先接觸到開發(fā)商的宣傳信息，但一些開發(fā)商為了吸引顧客，夸大宣傳甚至虛假宣傳現(xiàn)象，消費者發(fā)現(xiàn)房子實際上與宣傳嚴(yán)重不一致。此時，作為一個消費者，我們應(yīng)該如何維護(hù)他們的合法權(quán)益？接下來，讓上海房產(chǎn)官司的律師用一個案例來告訴你答案。

　　基本案情

　　原告郝與被告萊陽某房地產(chǎn)有限公司簽訂了購房合同，在萊陽某社區(qū)購買了一棟房子。被告沒有按照合同約定的時間交付房屋，原告說被告在買房前宣傳房屋是一梯一戶。交付房屋后，實際房屋為兩梯兩戶。許多房屋需要修理和改造。實際房屋與宣傳不符。為維護(hù)其合法權(quán)益，原告告訴法院，要求與被告公司終止商品房銷售合同。被告公司返還已付房款的首付款、已償還的抵押貸款本息，并賠償違約金與再購房的差價損失，協(xié)助其辦理終止網(wǎng)上簽約手續(xù)。　

　　對于新型冠狀病毒肺炎，被告公司認(rèn)為新型冠狀病毒肺炎是由于不可抗力造成的，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。本案涉及的商品房自始至終設(shè)計為兩梯兩戶。原告還在本案涉及的商品房銷售合同附件1的房屋平面圖上簽字蓋章，代表原告知道房屋的設(shè)計和結(jié)構(gòu)未在銷售過程中宣傳一梯一戶作為賣點。至于原告所說的商品房質(zhì)量問題，屬于被告的保修范圍，不構(gòu)成民事欺詐，原告無權(quán)終止商品房銷售合同。

　　根據(jù)爭議的焦點，上海房產(chǎn)官司的律師認(rèn)為：

　　首先，原告提交的案件涉及房地產(chǎn)項目的早期宣傳彩頁、原告親屬與被告銷售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告經(jīng)理、萊陽市建設(shè)部工作人員的現(xiàn)場對話記錄、房屋質(zhì)量問題的視頻光盤、照片打印件等證據(jù)，可以相互證明，可以形成一個相對完整的證據(jù)鏈，足以證實被告在早期宣傳過程中，確實將相關(guān)的房屋類型宣傳為一梯一戶，樣板間也按一梯一戶設(shè)計，原告的初衷也是買一梯一戶的房子，但被告實際交付給原告的房子不是一梯一戶，有電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不規(guī)則等質(zhì)量問題。

　　第二，雖然原告在商品房銷售合同附件1房屋平面圖中簽字，但附件沒有對房屋類型等信息作出具體說明，結(jié)合商品房銷售合同大多是標(biāo)準(zhǔn)合同，買方一般缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識，很難通過房屋平面圖直接了解房屋的具體情況，一般根據(jù)賣方的要求簽字等客觀事實，應(yīng)認(rèn)為，僅僅依靠原告在房屋平面圖上的簽名，不足以證明原告知道他在簽訂合同時買的不是一梯一戶，也不足以證明原告改變了自己的意思，同意購買非一梯一戶的房子。　　

　　第三，本案涉及商品房銷售合同附件四補充協(xié)議第十四條宣傳材料/宣傳文件/樣板區(qū)第一款。被告以口頭、傳單等形式表達(dá)和提供的信息僅供原告參考，不構(gòu)成要約。如果后期發(fā)生變化，將不另行通知。雖然原告在協(xié)議簽署處簽字蓋章確認(rèn)，但本條款本質(zhì)上是限制或免除被告責(zé)任并與原告有重大利益的條款。在簽訂合同時，被告應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第三十九條的規(guī)定，按照公平誠實的信用原則履行合理的提示和解釋義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，認(rèn)為本條款對原告沒有法律效力。

　　第四，對于原告主張的被告延期交付的問題，經(jīng)上海房產(chǎn)官司的律師調(diào)查，由于新冠病毒感染引起的肺炎疫情，延期交付確實影響了房地產(chǎn)項目的建設(shè)進(jìn)度。被告已向原告履行通知義務(wù)，扣除延期后的最終交付時間未違反雙方約定的，原告主張不構(gòu)成終止合同的法律原因。

　　裁判結(jié)果

　　最后，法官判決解除原告郝與被告萊陽房地產(chǎn)有限公司簽訂的商品房銷售合同，被告萊陽房地產(chǎn)有限公司協(xié)助原告郝在判決生效后10天內(nèi)解除網(wǎng)上簽字程序，同時返還原告郝已支付房屋首付款、抵押貸款本金，并賠償原告郝涉及房屋抵押貸款利息。

　　裁判要旨

　　賣方銷售商品房，堅持誠信原則，不誤導(dǎo)，夸大早期宣傳，同時在商品房銷售合同的過程中，充分履行提示義務(wù)，讓買方全面準(zhǔn)確地了解房屋結(jié)構(gòu)、房屋類型等信息，不能利用其專業(yè)優(yōu)勢，片面指導(dǎo)。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買方有權(quán)根據(jù)法律或合同行使終止合同的權(quán)利，并要求賠償合理的損失。

　　律師說法

　　在本案中，上海房產(chǎn)官司的律師根據(jù)相關(guān)證據(jù)，法官認(rèn)定被告在早期宣傳過程中有一梯一戶宣傳；在實踐中，大多數(shù)商品房銷售合同都是標(biāo)準(zhǔn)合同，買方一般缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識，難以直接了解房屋的具體情況，僅僅依靠原告的簽名，不足以證實被告的主張；雖然合同中規(guī)定的宣傳材料不構(gòu)成要約，但本條款本質(zhì)上是限制或免除被告責(zé)任的條款，與原告有重大利益關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)按照公平誠實的信用原則履行合理的提示和解釋義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為本條款對原告沒有法律效力。根據(jù)上述因素，判決終止合同，被告將首付款返還給原告，支付抵押貸款并承擔(dān)合理利息。