上海專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師談法拍房被限購(gòu)漏洞

　　法拍房被限購(gòu)了，這個(gè)漏洞終于被堵上了！

　　今天，最高法發(fā)布重磅消息，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人不允許競(jìng)拍法拍房。
 

　　具體內(nèi)容如下：(2021年9月16日最高人民法院審判委員會(huì)第1846次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行)
 

　　為了進(jìn)一步規(guī)范人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，依照《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合司法實(shí)踐，制定本規(guī)定。

　　第一條 人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

　　第二條 人民法院組織司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，發(fā)布的拍賣(mài)公告載明競(jìng)買(mǎi)人必須具備購(gòu)房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購(gòu)房資格及自愿承擔(dān)法律后果。

　　第三條 人民法院在司法拍賣(mài)房產(chǎn)成交后、向買(mǎi)受人出具成交裁定書(shū)前，應(yīng)當(dāng)審核買(mǎi)受人提交的自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書(shū)出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料；經(jīng)審核買(mǎi)受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，買(mǎi)受人請(qǐng)求出具拍賣(mài)成交裁定書(shū)的，人民法院不予準(zhǔn)許。

　　第四條 買(mǎi)受人虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)且拍賣(mài)成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張?jiān)撆馁u(mài)行為無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

　　依據(jù)前款規(guī)定，買(mǎi)受人虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣(mài)行為無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五條 司法拍賣(mài)房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無(wú)法正常處置情形，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的，人民法院不予支持。

　　第六條 人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，競(jìng)買(mǎi)人虛構(gòu)購(gòu)房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七條 除前六條規(guī)定的情形外，人民法院組織司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)的其他事宜，適用《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》的有關(guān)規(guī)定。

　　第八條 人民法院組織司法變賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)的，參照適用本規(guī)定。

　　第九條 本規(guī)定自2022年1月1日起施行。
 

　　施行前最高人民法院公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

　　法拍房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分支，一直以來(lái)，都是房產(chǎn)市場(chǎng)里的小眾群體參與的對(duì)象。

　　法拍房最大的特點(diǎn)就是信息極不對(duì)稱(chēng)。

　　被拍賣(mài)房屋的債務(wù)情況，例如原業(yè)主的債務(wù)情況，房屋的居住情況，租約情況等，均需要專(zhuān)業(yè)的律師和機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳盡的產(chǎn)調(diào)才能了解，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，幾乎無(wú)從下手。

　　而且無(wú)論盡調(diào)做的多么詳細(xì)，也無(wú)法保證房屋在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程和清房過(guò)程中百分之百不會(huì)遇到問(wèn)題。

　　但在全國(guó)很多一二線限購(gòu)城市，作為合理合法“破限購(gòu)”的購(gòu)房途徑，被深耕房產(chǎn)市場(chǎng)的資深玩家和業(yè)內(nèi)人士作為房產(chǎn)投資的重要渠道之一。

　　最高法本次發(fā)布的法拍新政，規(guī)定從2022年一月一日起，法拍房作為部分城市“破限購(gòu)”的重要路徑，已經(jīng)被徹底堵死。

　　拿西安舉例，在上半年樓市火爆期，部分優(yōu)質(zhì)法拍房的成交價(jià)格加上相關(guān)費(fèi)用，已經(jīng)接近甚至高于二手房市場(chǎng)價(jià)，部分買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)法拍房的主要?jiǎng)訖C(jī)，就是因?yàn)槠洳幌拶?gòu)。

　　在法拍新政發(fā)布之后，法拍房“破限購(gòu)”的功能不復(fù)存在，但由于購(gòu)買(mǎi)群體中有部分人將失去購(gòu)買(mǎi)資格，對(duì)于具有購(gòu)房資格的自住群體來(lái)說(shuō)，法拍市場(chǎng)中或許將會(huì)出現(xiàn)更多的高性?xún)r(jià)比房源。

　　但是，需要提醒大家的是，法拍房有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)法拍房，除了要找正規(guī)、專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)調(diào)、盡調(diào)之外，必須也要有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)！