尚未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的爭(zhēng)議如何處理？上海房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師來(lái)回答

　　在實(shí)踐中，往往出現(xiàn)當(dāng)事人尚未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況，而法院起訴要求確認(rèn)的糾紛案件。甲乙雙方在戀愛(ài)期間共同出資購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，與房產(chǎn)中介簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證。后甲乙雙方發(fā)生糾紛，終止戀愛(ài)關(guān)系，故甲方訴至法院，要求確認(rèn)其享有該房屋一半產(chǎn)權(quán)，或以購(gòu)房款全部由其支付為由，確認(rèn)其享有該房屋全部產(chǎn)權(quán)。浦東律師提醒您一下相關(guān)的情況是怎樣的。

　　如何處理這類(lèi)案件，實(shí)踐中有不同的做法，有的判決支持，有的判決駁回。筆者認(rèn)為這類(lèi)案件涉及物權(quán)法的重要原則——公示公信原則。如前所述，登記僅在登記后不產(chǎn)生物權(quán)確認(rèn)的法律效力，在當(dāng)事人尚未取得物權(quán)時(shí)不產(chǎn)生物權(quán)確認(rèn)的問(wèn)題。

　　在本案例中，甲、乙雙方不僅僅是與房產(chǎn)商訂立了一個(gè)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易合同，但尚未發(fā)展取得產(chǎn)權(quán)證，因而其對(duì)該房屋僅享有企業(yè)債權(quán)，即要求房產(chǎn)商向其交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利，而該權(quán)利問(wèn)題尚未研究取得物權(quán)，因此對(duì)于當(dāng)事人之間不能通過(guò)提起物權(quán)確認(rèn)行政訴訟。

　　在案例中，法院認(rèn)為可以及時(shí)告知相關(guān)當(dāng)事人自己可以選擇追加房產(chǎn)商為當(dāng)事人，并告知原告變更訴訟服務(wù)請(qǐng)求為要求房產(chǎn)商向其交付房屋，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；在雙方經(jīng)濟(jì)共同出資的情況下，取得房屋產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)向另一方當(dāng)事人提供支付折價(jià)補(bǔ)償款。

　　為了減少糾紛，國(guó)家通常通過(guò)立法限制共有權(quán)的范圍。現(xiàn)代國(guó)家的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)除共同所有權(quán)外，通常局限于婚姻家庭和具有特殊地位的私人關(guān)系領(lǐng)域，進(jìn)而需要將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的范圍擴(kuò)大到婚姻家庭和私人關(guān)系之間的伙伴關(guān)系。

　　共有兩種：共同共有和共同共有。按份共有是指按份共有人按照其份額享有對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；按份共有是指共有人共同享有對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。當(dāng)事人對(duì)用益物權(quán)和擔(dān)保權(quán)的共有稱(chēng)為準(zhǔn)共有。

　　1、對(duì)共有類(lèi)型沒(méi)有或不清楚的處理：

　　實(shí)踐中，當(dāng)事人可以起訴工作要求對(duì)共有財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行市場(chǎng)分割，但其對(duì)共有類(lèi)型無(wú)約定時(shí)間或者通過(guò)約定不明，究竟應(yīng)認(rèn)定為按份共有學(xué)生還是我們共同發(fā)展共有？最高國(guó)家人民法院《執(zhí)行民法通則意見(jiàn)》規(guī)定，“對(duì)于中國(guó)共有財(cái)產(chǎn)，部分公司共有人主張按份共有，部分地區(qū)共有人主張經(jīng)濟(jì)共同研究共有，如果教師不能充分證明自己財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為實(shí)現(xiàn)共同共有”。

　　《物權(quán)法》則規(guī)定：“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者他們共同共有，或者約定不明確的，除共有人認(rèn)為具有不同家庭教育關(guān)系等外，視為按份共有。”因此作為今后法院關(guān)于審理此類(lèi)犯罪案件，應(yīng)以《物權(quán)法》為依據(jù)，對(duì)共有類(lèi)型無(wú)約定或約定不明的財(cái)產(chǎn)，認(rèn)定為按份共有。

　　2、共同財(cái)產(chǎn)管理爭(zhēng)端的解決：

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“共有人可以按照合同約定進(jìn)行管理系統(tǒng)共有的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)或者通過(guò)動(dòng)產(chǎn)；沒(méi)有一個(gè)約定或約定時(shí)間不明確的，各共有人研究都有自己管理的權(quán)利和義務(wù)”。根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)共有物的管理有約定的，從約定；無(wú)約定或約定不明，則共有員工人均有管理的權(quán)利和義務(wù)。

　　共有物的管理系統(tǒng)包括數(shù)據(jù)保存、改良和利用等三項(xiàng)主要內(nèi)容。對(duì)于我們保存，任一當(dāng)事人之間均可進(jìn)行單獨(dú)為之；對(duì)于社會(huì)改良，則應(yīng)當(dāng)有2/3以上市場(chǎng)份額的共有人可以同意而可為之；對(duì)于企業(yè)利用，應(yīng)當(dāng)由2/3以上份額的共有人認(rèn)為同意而可為之。需要政府支出的是，當(dāng)事人對(duì)共有物地利用達(dá)不成協(xié)議而訴至人民法院的，法院應(yīng)不予受理。

　　3、共同財(cái)產(chǎn)糾紛的分割處理：

　　分割條件： 關(guān)于民法實(shí)施一般原則的意見(jiàn)，只規(guī)定了共有關(guān)系終止時(shí)才可以分割，即共有人只有在共有關(guān)系終止時(shí)才可以請(qǐng)求分割，《物權(quán)法》并不僅限于此，共有人在分割共有財(cái)產(chǎn)時(shí)可以滿足法律的要求。

　　浦東律師提醒大家，如共有人為維持共有關(guān)系而不準(zhǔn)分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，他們須按照協(xié)議分割，但如共有人有重大理由分割，他們可要求分割；如沒(méi)有協(xié)議或協(xié)議不清楚，共有人可隨時(shí)要求分割，而共有人可在失去共同理由或有重大理由分割時(shí)要求分割。對(duì)他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。