房屋評(píng)估時(shí)點(diǎn)只能是“征收決定公告之日”?來(lái)看看松江律師是怎樣回答的

　　近日，江蘇省高院公布了國(guó)有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償十大典型應(yīng)用案例，其中有這樣一個(gè)案例研究涉及我們大家都是十分關(guān)心的問(wèn)題，如果沒(méi)有征收公告信息發(fā)布后，過(guò)了好幾年才給征收補(bǔ)償，那房屋使用價(jià)值的評(píng)估是按照國(guó)家征收公告發(fā)布之日時(shí)計(jì)算，還是按照征收補(bǔ)償作出的時(shí)間點(diǎn)評(píng)估呢？和松江律師一起看看在實(shí)踐中法院是怎么解釋的。

　　2011年，江蘇省某市某區(qū)政府作出了房屋征收決定并公告。由于王先生所居住房屋的產(chǎn)權(quán)糾紛，沒(méi)有簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。區(qū)政府也未能及時(shí)作出征地補(bǔ)償決定。此后，在2015年的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛中，民事裁決確認(rèn)王某對(duì)該案的房屋征收補(bǔ)償份額為40% 。王提起行政訴訟，要求區(qū)政府履行征地安置補(bǔ)償義務(wù)。

　　2017年，法院可以作出相關(guān)行政判決責(zé)令某區(qū)人民政府工作作出征收補(bǔ)償方式?jīng)Q定。某區(qū)政府于2018年依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究報(bào)告信息作出征收補(bǔ)償制度決定，給予王某貨幣資金補(bǔ)償，但是該評(píng)估分析報(bào)告是在2011年作出的，王某不服，提起訴訟。最終，法院判決撤銷該征收補(bǔ)償決定，責(zé)令某區(qū)政府需要重新發(fā)展作出征收補(bǔ)償決定。

　　法院認(rèn)為：《國(guó)有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》第十九條第一款明確規(guī)定，對(duì)被征收房屋使用價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收方式?jīng)Q定公司公告之日被征收房屋類似中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格。評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定的目的是便于學(xué)生評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，切實(shí)有效保障拆遷戶的合法權(quán)益。政府在房屋征收補(bǔ)償工作過(guò)程中，如果未能與拆遷戶簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)能夠及時(shí)發(fā)展作出征收補(bǔ)償制度決定。

　　某區(qū)政府于2018年作出征收補(bǔ)償決定時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍然是2011年。在2011至2018年間，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度的上升。因此在采取貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，明顯不利于拆遷戶合法權(quán)益的保障。涉案房屋評(píng)估報(bào)告未能準(zhǔn)確、客觀體現(xiàn)補(bǔ)償時(shí)涉案房屋的價(jià)值，未能保障王某的合法權(quán)益，不能作為征收補(bǔ)償決定作出的依據(jù)。區(qū)政府依據(jù)涉案房屋評(píng)估報(bào)告作出征收補(bǔ)償決定明顯不當(dāng)，且違反了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條確立的公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

　　當(dāng)被拆遷戶未能在合同期內(nèi)簽署征地補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，政府也未能及時(shí)作出征地補(bǔ)償決定，征地補(bǔ)償決定與公布征地決定之間的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，是否調(diào)整評(píng)估時(shí)機(jī)一直存在爭(zhēng)議?！秶?guó)有土地房屋征收補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償評(píng)估辦法》都規(guī)定，評(píng)估時(shí)間以公告征收決定之日為準(zhǔn)，原則上不調(diào)整評(píng)估時(shí)間，但補(bǔ)償決定公告之日，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值高于補(bǔ)償決定公告之日的價(jià)值，給予金錢補(bǔ)償時(shí)應(yīng)調(diào)整評(píng)估時(shí)間。

　　首先，在房屋征收決定公布后，嚴(yán)格限制了禁止房屋擴(kuò)建、改建、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)拆遷的權(quán)利。 其次，合同到期后及時(shí)做出賠償決定是政府的法律義務(wù)。 如果征地補(bǔ)償決定作出得太晚，拆遷戶補(bǔ)償安置問(wèn)題就不能及時(shí)解決，責(zé)任由政府承擔(dān)，除非政府有證據(jù)表明補(bǔ)償決定延誤是由于拆遷造成的。在延期期內(nèi)，房屋價(jià)值大幅上升，且仍以房屋征收決定公告日期作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，顯然不利于保護(hù)拆遷戶的合法權(quán)益。

　　因此，如果拆遷戶根據(jù)幾年前的評(píng)估報(bào)告遇到這種補(bǔ)償，是由于政府拖延、房地產(chǎn)價(jià)格上漲和給予金錢補(bǔ)償造成的，應(yīng)該調(diào)整評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)。如果征用單位不能做到咨詢，可以及時(shí)咨詢松江律師，出臺(tái)法律程序，維護(hù)權(quán)益！