上海律師咨詢 民法典中關于房產方面的新規定

2020年5月28日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議審議通過《民法典》，并于2021年1月1日起施行。《民法典》的公布和實施是我國法制進程中的大事，在我國法律體系中具有重要的地位，是我國依法治國方略的重要體現。《民法典》的內容關系到公民、法人和其他組織在社會生活中方方面面，被稱為“社會生活的百科全書”。  
《民法典》整合了以前的民事法律規定，同時也規定了很多我國以前法律體系中沒有的新制度新規定。  
一、《民法典》中建設用地使用權自動續期尤其是費用方面的規定，比物權法規定的更明確。  
民法典將房產所在的建設用地使用權續期問題分為了住宅房產和非住宅房產。《民法典》第359條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。  
續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。  
與物權法比較，增加了住宅建設用地使用權續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。住宅建設用地使用權續期費用的減免將有法律依據，費用減免成為了可能，只待法律行政法規進一步明確和規定。減少了續期費用的擔心，可以放心買房。  

二、《民法典》規定了居住權制度。  
居住權制度是以前民事法律制度中沒有的，目的是為保障居住人的合法權益和進一步發揮房產居住功能，充分發揮房產的效用。《民法典》第三百六十六條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。  
設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同；居住權合同條款一般包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限、解決爭議的方法等。  
設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。  
居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。也可以以遺囑的方式設立居住權。  
居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。以無償不付費為原則，約定有償為例外，也就是說有償無償均可。  

三、《民法典》改變了轉讓已經抵押房產必須抵押權人同意的規定。  
根據現正在施行的《物權法》第191條的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產。根據《民法典》第406條的規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，但當事人另有約定的，按照約定。  
《民法典》將轉讓已經抵押的房產一律需要抵押權人同意，改成了可以轉讓，也可以約定不可轉讓。以不需要抵押權人同意為常態，但遵從需要抵押權同意的約定為優先。  
之所以這樣規定，一是充分尊重當事人的約定，二是通過不需要抵押權人同意來更充分發揮抵押財產的功用，促進流轉。  

四、《民法典》新規定的一種合同--中介合同  
《民法典》第九百六十五條委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。  
中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。  
中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。  
中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據《民法典》第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。  
因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。  
《民法典》第九百六十五條規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。  
中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。  

來源：民法典普法