上海承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定律師咨詢

　　上海承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定律師咨詢，理解承租人優(yōu)先購買權(quán)須注意以下四個(gè)方面的內(nèi)容:

　　1.明確承租人的“通知義務(wù)”。

　　上海房產(chǎn)類律師：出租人在出賣房屋之前應(yīng)當(dāng)向承租人履行通知義務(wù)，通知的內(nèi)容為出租人和第三人協(xié)議的房屋出售條件，承租人針對(duì)出租人和第三人談判的結(jié)果享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　2.規(guī)定應(yīng)當(dāng)遵守的“兩個(gè)期限”。

　　一是出租人須在出賣之前的“合理期限”內(nèi)通知承租人。出租人與第三人確定房屋交易條款后，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人，在可合理期待的時(shí)間內(nèi)，給予承租人一定的考慮時(shí)間。

　　二是承租人對(duì)出租人表示是否購買應(yīng)當(dāng)在“十五日之內(nèi)”，否則視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。此款為法律擬制，如果承租人在收到通知之日起的15日內(nèi)仍未明確表示購買房屋，則視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　上海律師房產(chǎn)咨詢提醒要注意出租人委托拍賣租賃房屋的特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受影響。出租人應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人，如承租人接到拍賣通知但未參加拍賣的，推定其放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　3.注意承租人行使權(quán)利的前提是“同等條件”。

　　“同等條件”旨在平衡承租人和出租人之間的利益，因此強(qiáng)調(diào)承租人應(yīng)當(dāng)在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購買權(quán)。但“同等條件”不等于“同等價(jià)格”，還應(yīng)當(dāng)考慮房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供擔(dān)保等影響出租人利益等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　4.限制承租人不能行使權(quán)利的“兩種例外”。

　　上海房產(chǎn)律師事務(wù)所咨詢一種情況是，如果房屋是數(shù)個(gè)共有人按份享有房屋所有權(quán)，其他共有人在同等條件下具有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　雖然按份共有人和承租人均享有優(yōu)先購買權(quán)，但按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)屬性，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)屬性。因此，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)當(dāng)然更優(yōu)越于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

　　另一種情況是，如果出租人的近親屬想要購買租賃房屋，如父母把房屋出售給自己的子女，那么承租人也不能主張優(yōu)先購買權(quán)。

　　我國早在宋朝就有“賣房需問親鄰”的法律制度，《民法典》汲取了傳統(tǒng)法治文化中的“人本主義”思想，從實(shí)際生活和家庭倫理的角度，對(duì)出租人的近親屬給予特別優(yōu)待和特殊保護(hù)，更貼近人民的生活和心理。