上海房產糾紛的律師解析自家花園成了公共綠地是否算違約

　　買房時，開發商承諾“買一樓送花園”，可驗房時，業主卻發現，所謂的“私人花園”竟是公共綠地……

　　花園打了水漂，業主可以退房退款嗎？上海房產糾紛的律師以案例解答，一起業主因開發商無法交付一樓花園而要求退房退款的案件起訴至法院，舟山市中級人民法院二審審結該案。

　　2018年1月初，李某夫婦倆到舟山東港某樓盤看房，想買一套舒適度高、適合養老的房子自住。售樓處業務員了解夫妻倆的需求后，推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權歸一樓業主所有。

　　李某夫婦對這個戶型很滿意，在簽訂商品房預售合同時，李某夫婦還與房地產公司簽訂了《一樓花園使用協議》，載明“該幢一樓所屬陽臺外草坪花園使用權歸一樓業主所有（無產權），該花園不屬于小區公共綠化設施，花園外圍由籬笆綠化帶與小區公共綠化設施隔離。”

　　2020年一月，李某夫婦收到了交房通知。然而，驗房時，夫妻倆卻發現，他們所購的一樓房屋陽臺并未開設通往花園的通道。夫妻倆提出質疑，但房地產公司對此含糊其辭。夫妻倆很氣憤，拒絕交房。
 

　　同年4月中旬，李某為弄清事實，向舟山市自然資源和規劃局咨詢案涉房屋外花園的使用權等事宜。

　　本以為簽了補充協議，花園使用權是板上釘釘了，不曾想到頭來協議竟成了一紙空文，李某夫婦經與房地產公司多次協商未果后，2020年6月，夫妻倆向舟山市普陀區人民法院提起訴訟，要求退房退款。

　　法院一審審理認為，雙方關于一樓花園的約定，應當視為房屋買賣合同內容。房地產公司在未取得專屬綠地審批及其他業主的同意下，向李某允諾公共綠地的專屬使用權，致使該約定最終無法履行，應當承擔違約責任。

　　普陀法院認為，李某夫婦無法使用一樓花園，勢必影響其對案涉房屋的整體評價和居住體驗，其以合同目的不能實現為由要求解除購房合同符合法律規定，法院予以支持，判決雙方解除商品房買賣合同，房地產公司退還李某夫婦購房款、車位費及相關利息共計190余萬元。

　　房地產公司不服，提起上訴。舟山中院二審維持原判。

　　上海房產糾紛的律師提醒：根據《中華人民共和國民法典》第274條明確規定：建筑區劃內的綠地，屬業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

　　可見，小區綠地屬建筑區劃內的公共部分，原則上由業主共有，單個業主一般不能通過協議方式享有綠地的專有權。但也存在例外情形，即“明示屬于個人”，“明示”必須符合以下二項要件：其一為綠地規劃必須經過規劃部門事先批準；其二為在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道綠地按照規劃和合同約定屬于業主個人專有。

　　因此，消費者在購買附綠地的商品房時，首先需了解綠地規劃屬性，該綠地是否經有關部門批準專屬于特定房屋；其次需確認開發商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開發商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業主該綠地屬個人專有使用。