對大多數(shù)人來說，買房是生活中的一件大事，當(dāng)你千選，終于找到了自己喜歡的房子。準(zhǔn)備網(wǎng)簽時(shí)，但發(fā)現(xiàn)該房屋已被法院查封。未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，雙方未及時(shí)解除合同。涉案房屋的溢價(jià)損失也未能協(xié)商。無奈之下，購房者向法院提起訴訟。那么，誰來承擔(dān)房屋溢價(jià)損失呢？和上海房屋產(chǎn)權(quán)律師一起看看法院是怎么判決的~。
案情：出售房屋被法院查封。
2015年11月，金忠忠在網(wǎng)上和房地產(chǎn)中介尋找自己喜歡的房子。沒想到，他很快就通過一家房地產(chǎn)中介了解到王頃果在濟(jì)南某小區(qū)賣房的信息。看完房子，和家人商量后，大家一致認(rèn)為房子很合適。隨后，王頃果與金忠忠通過房地產(chǎn)中介簽訂了《房屋買賣合同》，約定甲方王頃果自愿出售濟(jì)南某小區(qū)房屋；房屋無抵押、無租賃、甲方承諾并保證該房產(chǎn)無權(quán)屬等糾紛；雙方約定成交價(jià)格為116萬元，其中乙方金忠忠在簽訂合同時(shí)向王頃果支付定金2萬元，并在簽訂合同時(shí)將《房屋所有權(quán)證》交給房地產(chǎn)中介辦理房地產(chǎn)交易后續(xù)手續(xù)，作為房地產(chǎn)交易安全的保障。
合同中還明確規(guī)定了違約責(zé)任雙方的約定。如甲乙雙方未按本合同約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一天，違約方應(yīng)向房屋買賣雙方支付本合同總房價(jià)3‰的違約金，或違約方承擔(dān)合同總房價(jià)30%的違約金，由守約方選擇。
然而，這所房子的所有權(quán)并不簡單。據(jù)了解，王頃果和李琪琪最初是夫妻關(guān)系，在婚姻關(guān)系間參與房屋改革購買涉案房屋，取得房屋所有權(quán)證書，房屋所有人為王頃果，共有人為李琪琪。后來，王頃果和李琪琪因感情破裂在民政部門同意離婚，同意涉案房屋歸李琪琪所有，但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。李琪琪簽署了《房屋銷售合同》。
合同簽訂后，金忠忠向王頃果支付定金2萬元，并向房地產(chǎn)中介支付房屋傭金2.8萬元。2015年12月，金忠忠、王頃果、李琪琪及房地產(chǎn)中介人員到濟(jì)南房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上簽約時(shí)，由于房屋被法院查封，網(wǎng)上簽約手續(xù)未辦理，金忠忠應(yīng)付的68萬元（定金除外）首付未支付。此后，買賣雙方未及時(shí)解除合同，未能就涉案房屋的溢價(jià)損失進(jìn)行談判。2017年7月，金忠忠向法院起訴，要求解除房屋買賣合同，支付違約金，承擔(dān)溢價(jià)損失。
法院重審期間，原告金忠忠提交評(píng)估申請，要求法院根據(jù)2017年7月11日原一審起訴日對涉案房屋市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2020年9月，山東某評(píng)估測繪公司作出評(píng)估報(bào)告，認(rèn)定2017年7月11日涉案房屋市場評(píng)估總價(jià)為2103600元。評(píng)估報(bào)告送達(dá)各方，未在規(guī)定期限內(nèi)提出異議。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同對各方具有法律約束力，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。本案中，原告金忠忠與被告王頃果、李琪琪協(xié)商簽訂房屋買賣合同后，按照合同支付了購房定金，合同已經(jīng)成立并履行。金忠忠得知涉案房屋被查封后，基于對王頃果的信任，沒有及時(shí)行使解除權(quán)，這是當(dāng)事人對自己權(quán)利的處罰。雙方未能就房屋溢價(jià)損失進(jìn)行談判后，原告金忠忠要求解除合同。在一審、二審、再審、發(fā)回重審期間，被告王頃果、李琪琪對解除合同無異議，法院予以確認(rèn)。
審理：誰承擔(dān)違約責(zé)任和房屋溢價(jià)？
法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是確定違約責(zé)任、承擔(dān)房屋溢價(jià)等損失。
在案件審理過程中，法官得知王頃果于2015年2月簽署了法院送達(dá)的保全裁定。法院認(rèn)為，在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其財(cái)產(chǎn)已被查封或者凍結(jié)的情況下，仍然出售被查封的房屋構(gòu)成違約，王頃果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于雙方約定了違約金的計(jì)算方法，原告金忠忠選擇按總房價(jià)116萬元的30%要求違約金34.8萬元，法院予以支持。
法院認(rèn)為，雖然王頃果曾在2016年1月表示金忠忠可以單獨(dú)購買其他房屋，但也表明，如果金忠忠不喜歡其他房屋，可以在涉案房屋解封后繼續(xù)履行合同，王頃果多次承諾盡快解決查封問題，并在金忠忠還沒有支付約定的首付款的情況下交付房屋鑰匙，讓金忠忠裝修房屋表示誠意。金忠忠也選擇相信并等待，以至于沒有及時(shí)解除合同。法院認(rèn)為，王頃果應(yīng)對擴(kuò)大損失承擔(dān)主要責(zé)任。李琪琪與王頃果離婚時(shí)，約定涉案房屋歸李琪所有，但雙方未及時(shí)辦理過戶手續(xù)。雖然李琪琪主觀上對被查封的房屋沒有過錯(cuò)，但客觀上導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。作為房屋的共同出賣人，李琪琪應(yīng)與王頃果共同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
本案中，上海房屋產(chǎn)權(quán)律師根據(jù)交易慣例，買賣雙方辦理網(wǎng)上簽約后，買受人應(yīng)按合同約定支付首付款。由于涉案房屋被查封，無法辦理網(wǎng)上簽約，金忠忠對合同可能無法繼續(xù)履行有一定的期望，但金忠忠既沒有在合理期限內(nèi)行使終止權(quán)，也沒有按照約定支付首付款，以明確要求繼續(xù)履行合同，使合同是否繼續(xù)履行長期處于不確定狀態(tài)。金忠忠對損失的擴(kuò)大和糾紛的發(fā)生也有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。在合同簽訂前，濟(jì)南某房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)涉案房屋交易受到限制，但未告知金忠忠，因此雖然合同簽訂受到影響，但無法履行的后果并導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生糾紛。如果房地產(chǎn)中介有過錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任。由于房地產(chǎn)中介已被取消，經(jīng)營者程剛應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
裁判：原告賠償50多萬元。
雖然雙方在本案中約定了違約金的計(jì)算方法，但原告金忠以違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失為由，要求以起訴日為評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定房屋價(jià)格和損失。評(píng)估報(bào)告送達(dá)后，各方未在規(guī)定期限內(nèi)提出異議，評(píng)估程序合法，評(píng)估結(jié)論有依據(jù)，法院予以確認(rèn)。因此，法院認(rèn)定合同終止時(shí)，涉案房屋溢價(jià)為943600元（即2103600元-116萬元）。承擔(dān)溢價(jià)損失。我國《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償金額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)可能預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失。在這種情況下，由于被告王頃果，李琪琪無法提供正常交易的房屋，損害了原告金忠忠的利益。首先，她應(yīng)該支付約定的違約金。如果違約金不足以彌補(bǔ)損失，她應(yīng)該彌補(bǔ)差額。根據(jù)合同簽訂、履行中的違約和過錯(cuò)程度，結(jié)合房款交付和房屋升值，法院裁定被告王頃果和李琪琪共同承擔(dān)55%的責(zé)任，原告金忠忠承擔(dān)40%的責(zé)任，被告程剛承擔(dān)5%的責(zé)任。
綜上所述，上海房屋產(chǎn)權(quán)律師根據(jù)我國《合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同>若干問題的解釋(二)》和《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)南歷下法院審判委員會(huì)討論決定，本案再審判決原告金忠忠與被告王頃果、被告李琪琪與被告程剛(原房地產(chǎn)中介經(jīng)營者)簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日終止；被告王頃果、李琪琪將定金返還原告金忠，支付違約金，賠償房屋損失53萬余元；被告程剛除返還房屋傭金外，還需賠償原告房屋溢價(jià)損失4.7萬余元。本案再審已生效，已全部履行。(文中當(dāng)事人為化名)
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