上海知名房產(chǎn)律師所談開發(fā)商不再代繳契稅情勢下的風險控制

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目往往由于開發(fā)商代收稅費后資金斷裂、項目未完工等情況，代收稅款被開發(fā)商挪用，無法按時繳納，導致業(yè)主產(chǎn)權多年無法辦理，造成嚴重的社會問題。因此，上海知名房產(chǎn)律師所為了避免群體事件的發(fā)生，維護業(yè)主的合法權利，地方政府和主管部門近年來出臺了相關規(guī)定：強制代收契稅是違法的。早在2018年8月，成都市各區(qū)稅務主管部門就通知購房者只能親自繳納契稅。

　　然而，上述限制政策的實施直接導致開發(fā)商在代理產(chǎn)權的過程中無法代收代繳契稅，其后果是：由于業(yè)主自行繳納契稅，需要將完稅憑證交付給開發(fā)商，后續(xù)的認證流程可以推進。由于業(yè)主自身原因，支付時間難以控制，認證時間不易確定，可能長期拖延。第二，開發(fā)商完成房地產(chǎn)權首次登記（初始登記）具備轉讓登記條件，業(yè)主可以自行繳納契稅，此時開發(fā)商增加了通知義務，如果不通知業(yè)主繳納契稅，使所有權證書未能在約定期限內(nèi)取得，開發(fā)商有違約責任的風險。因此，在政策變化和行政管理模式下，開發(fā)商應調整許可證處理過程，并采取必要的風險控制措施。
 

　　上海知名房產(chǎn)律師所建議的風險控制措施：

　　1.《商品房買賣合同》規(guī)定。

　　對于尚未簽訂《商品房買賣合同》時政策發(fā)生變化的情況，需要在《商品房買賣合同》中制定相關規(guī)定，明確約定契稅繳納、提供完稅憑證和違約責任，避免因協(xié)議不明確而導致逾期辦證和違約糾紛。參考協(xié)議如下：

　　買受人委托出賣人辦理所有權轉讓登記的，出賣人應當在房地產(chǎn)權首次登記完成后30日內(nèi)通知買受人繳納契稅及相關稅費。通知方式可以采取書面通知、項目所在地報紙公告、電話通知、短信或微信通知等方式。買受人應在收到通知后10個工作日內(nèi)到有關部門繳納，并將完稅憑證原件交給出賣人，以便出賣人能夠辦理轉讓登記。出賣人未通知或者買受人未收到通知的，買受人最遲應當在合同約定的最后期限前30個工作日內(nèi)繳納，并將完稅憑證原件交給出賣人。買受人應當承擔因買受人忽視繳納契稅、提交完稅憑證而延遲領取房屋所有權證書的責任和風險。

　　根據(jù)認證流程，開發(fā)商辦理房屋所在建筑物首次登記后，才具備辦理業(yè)主購買的房地產(chǎn)權證的條件。業(yè)主不清楚何時具備認證條件，何時可以向稅務部門辦理納稅費，開發(fā)商仍需另行通知。因此，開發(fā)商在具備繳納契稅條件時，需要及時通知業(yè)主，如采取書面通知，發(fā)出自行繳納契稅通知書，并保存證據(jù)。
 

　　2.政策調整正在履行的《商品房買賣合同》。

　　如果業(yè)主在政策變更時沒有向開發(fā)商支付契稅，由于簽署的商品房銷售沒有約定，開發(fā)商在滿足契稅支付條件時也應及時通知業(yè)主，通常是向業(yè)主發(fā)送契稅支付通知，并保留相關證據(jù)。告知政策變更，并發(fā)出契稅自付通知，所有發(fā)送文件應保留證據(jù)。政策變更時業(yè)主已向開發(fā)商支付契稅的，開發(fā)商應及時發(fā)出契稅自付退款通知，避免違約風險。

　　此外，由于政策可能隨時發(fā)生變化，即使一些地方稅務機關暫時不禁止開發(fā)商代收代繳契稅，也建議在《商品房買賣合同》中約定，如果政策變化導致開發(fā)商無法代繳契稅，應采取處理措施和責任界定。