上海律師咨詢來講講城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買私有房屋需要注意哪些問題

　　國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村住宅用地管理的意見》規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅用地，嚴(yán)禁向城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買、非法建造住宅發(fā)放土地使用證。在實踐中，主要有以下幾種情況。上海律師咨詢為您解答一下有關(guān)的情況。

　　1、在出賣人將宅基地上建造的房屋出售給城鎮(zhèn)居民之前或同時，該房屋占用的宅基地已因征收轉(zhuǎn)為國有土地，原是農(nóng)民的出賣人也已轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，宅基地性質(zhì)發(fā)生變化的，可以認定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　2、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買私有房屋后，所買賣的房屋經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)，并經(jīng)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)變更手續(xù)，取得合法權(quán)屬證書的，可以認定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　問:是否經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織同意？什么情況下會被批準(zhǔn)？

　　3、城鎮(zhèn)居民購房后將戶口遷入房屋所在地，并申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織成為農(nóng)民的，房屋買賣合同可以認定有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　4、買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)農(nóng)村居民社會身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體企業(yè)組織內(nèi)部成員，且在購買房屋時系家庭成員之間共同發(fā)展出資，亦為共同生活居住的，村集體主義經(jīng)濟管理組織學(xué)生同意其買賣合同主要內(nèi)容的。可以通過依法認定為一個家庭環(huán)境共同購房，買賣房屋合同能夠有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　5、在1999年1月1日修改土地管理法之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給返鄉(xiāng)定居的干部、職工、退伍軍人和僑胞、港澳臺同胞，房屋買賣合同視為有效。賣方起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　6、同一房屋多次買賣轉(zhuǎn)讓后的效力，可以根據(jù)最后一個買受人的身份和交易情況以及上述處理原則進行判斷和認定。

　　7、如縣級以上人民政府已辦理相關(guān)土地征用出讓、規(guī)劃、建設(shè)驗收，繳納土地出讓金、交易稅等。對城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已依法完善商品房買賣法律手續(xù)的，可以認定房屋買賣合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)相關(guān)土地出讓金、交易稅費等費用。

　　城鎮(zhèn)居民進行購買農(nóng)村房屋合同效力認定相關(guān)國家法律、政策理論依據(jù)。

　　《民法典》第一百五十三條: 違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效全國民商事審判法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題第八次工作會議(民事部分)總結(jié)規(guī)定，在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，按照國家政策和有關(guān)指導(dǎo)意見，處理宅基地使用抵押擔(dān)保權(quán)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓糾紛。

　　在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋的出售合同被視為無效。合同無效后，買方應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人的過錯和其他因素，確定買方要求退還購買價款及其利息，并賠償重建或者重建費用。

　　《民法典》第三百六十三條:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法和國家有關(guān)規(guī)定。

　　《土地管理法》第九條 ：城市市區(qū)的土地管理屬于我們國家對于所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律制度規(guī)定企業(yè)屬于自己國家進行所有的以外，屬于中國農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于一個農(nóng)民集體所有。

　　《土地管理法》第六十二條:農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原有宅基地和村內(nèi)宅基地。農(nóng)村村民住宅用地由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出售或出租房屋后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　上海律師咨詢了解到，國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)加強我國土地進行轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)管理人員嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市社區(qū)居民出售，也不得批準(zhǔn)中國城市地區(qū)居民在農(nóng)民社會集體土地建住宅，有關(guān)教育部門之間不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。