購房合同解除的情況有哪些？上海律師咨詢為您解答

　　《最高國民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當在違約金超過造成損失的30%的基礎上適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。上海律師咨詢為您講解一下相關的情況。

　　第十七條商品房買賣合同沒有規定liquidated damage 金額或損失賠償金額的計算方法。Liquidated damage 金額或損失賠償金額可參照以下標準確定:

　　逾期不付的，按照金融機構按照中國人民銀行規定計算的逾期貸款利息標準計算。

　　逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標準確定。

　　《最高國民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條。根據合同法第九十四條，推遲交付房屋的賣方或推遲支付房屋購買價款的買方在被敦促后三個月內不履行義務，如果一方當事人要求取消合同，除非雙方當事人另有約定，否則應予以支持。

　　法律沒有規定或者當事人未約定的，行使撤銷權的合理期限為對方提醒后三個月。對方不申請撤銷權的，自撤銷權發生之日起一年內行使撤銷權; 對方不在期限內行使撤銷權的，撤銷權消滅。

　　除了我們需要在前期嚴格把握施工進度，做好合理利用財務人員安排、避免因資金斷裂影響企業項目發展進程時，在銷售管理階段應當注意把握以下事項：

　　1、在購房合同中，應量力而行設定房屋及相關權證的交付期限，考慮多重因素，留足時間，避免設定過于嚴格的交付期限。

　　2、合理設定違約責任和違約金數額，避免違約金過高。

　　3、除了通過法定免責事由，開發商企業可以與購房戶自行在進行合同中約定或者其他公司免責事由。但應注意不可避免該約定被認定為無效的格式條款。故在合同中，應以發展較為醒目位置、字體設計提示購房戶，可以使用要求自己購房戶在免責事由處單獨簽字確認。

　　4、針對交房、辦證等事項需要購房人配合的，應在合同中明確雙方的權利義務，特別是需要購房人辦理的手續和費用，并注明購房人拖延和不配合的后果。

　　5、合同中應明確規定雙方的有效聯系方式。發送通知時，應留存送達回執等相關憑證，留存提醒、協商等環節的相關證據。

　　6、如果延期交房或延期申請不可避免，應積極與購房者溝通，盡量達成書面補充協議，將糾紛解決在萌芽狀態。

　　若PPP協議被認定企業行政管理協議的履約風險進行提示。當社會資本一方與政府一方就公私伙伴關系協議的實施發生爭議時，如果該協議被確認為行政協議，則社會資本一方應特別注意行政復議/行政訴訟救濟程序與民事訴訟程序的區別。

　　(1)政府享有的行政優惠權可能是PPP協議變更u002Fdissolution的主要原因。

　　新行政協議司法解釋第十六條規定: “行政協議執行過程中，可能出現嚴重損害國家和公眾利益的情形。被告作出行政行為變更或者撤銷協議的，原告要求撤銷該行為。人民法院經審判認為合法的，應當判決駁回原告的請求，給原告造成損失的，應當給予賠償

　　該條明確了特定情況下政府在行政協議中的行政優先權，即行政機關優先于行政相對人的權利。在這種情況下，社會資本方相對較弱，談判能力不足。

　　雖然該司法解釋同時相關規定，法院需對行政管理機關該行政工作行為（變更/解除勞動合同）進行合法性審查（包括企業有無法定職責、程序設計是否合法等），但若因此我們造成經濟社會發展資本方損失的，法院判決政府方進行風險補償。

　　(2)增強社會資本主義當事人履約意識和權利保護意識

　　新行政協議司法解釋第二十四條規定，公民、法人或者其他組織不履行行政協議約定的義務，經催告仍不履行的，行政機關可以作出書面決定，要求其履行協議。公民、法人或者其他組織收到書面決定后，在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行協議的，行政機關可以申請人民法院強制執行。

　　上海律師咨詢提醒大家，根據通說理解能力以及教學實踐活動經驗，“補償”并不存在一定以對方實際損失為基礎，更談不上該合同被解約后的預期收益損失，這對于一個社會主義資本方投資PPP項目初衷以及服務合同目的都造成影響較大落差，不利于學生建立投資積極性和交易的穩定性。